{"id":14511,"date":"2020-03-17T23:57:13","date_gmt":"2020-03-17T23:57:13","guid":{"rendered":"http:\/\/www.felana.com.mx\/2020\/03\/17\/mercado-de-bodegaje-en-la-vision-de-los-lideres-relatos-de-la-crisis-proyecciones-y-cambios-de-paradigma\/"},"modified":"2020-03-17T23:57:13","modified_gmt":"2020-03-17T23:57:13","slug":"mercado-de-bodegaje-en-la-vision-de-los-lideres-relatos-de-la-crisis-proyecciones-y-cambios-de-paradigma","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.flx-logistics.com\/en\/mercado-de-bodegaje-en-la-vision-de-los-lideres-relatos-de-la-crisis-proyecciones-y-cambios-de-paradigma\/","title":{"rendered":"MERCADO DE BODEGAJE EN LA VISI\u00d3N DE LOS L\u00cdDERES. RELATOS DE LA CRISIS, PROYECCIONES Y CAMBIOS DE PARADIGMA"},"content":{"rendered":"

Con el inter\u00e9s de ahondar en el desempe\u00f1o del mercado de arriendo de bodegas durante 2019, Revista Logistec convoc\u00f3 a los tres desarrolladores m\u00e1s importantes del rubro, los que compartieron sus experiencias post crisis y analizaron los cambios que se avecinan para el sector, de cara a 2020.<\/p>\n

A nivel period\u00edstico, cuando nos damos a la tarea de describir la performance de un mercado o sector en particular, tradicionalmente acudimos al g\u00e9nero informativo; a fin de procurar un relato \u201cobjetivo\u201d; robusto en t\u00e9rminos f\u00e1cticos; un relato coherente y desapasionado. No obstante, de cuando en cuando, la realidad que se intenta retratar resulta tan compleja y ambivalente que el propio \u201cfacto\u201d no alcanza para describirla con propiedad; siendo necesario ampliarnos hacia lo emp\u00edrico para elaborar, en la medida de lo posible, un relato veraz.<\/p>\n

En orden a lo se\u00f1alado, ante la tarea de describir el desempe\u00f1o del mercado inmobiliario de bodegaje para arriendo, durante 2019 y sus proyecciones para 2020, la cr\u00f3nica resulta ser el g\u00e9nero adecuado; y atendiendo a esta din\u00e1mica narrativa, lo primero a establecer en torno a este segmento es su indiscutido nivel de madurez, siendo uno de los indicadores m\u00e1s representativos de dicho rasgo la estabilidad en la curva tarifaria y su positiva evoluci\u00f3n hist\u00f3rica en t\u00e9rminos de vacancia, producci\u00f3n y absorci\u00f3n.<\/p>\n

Un mercado estable con actores consolidados y capaces de hacer frente a escenarios econ\u00f3micos complejos es otro de los rasgos asociados al rubro de la externalizaci\u00f3n de infraestructura log\u00edstica en Chile. En este punto, cabe destacar que esta industria ha sido liderada hist\u00f3ricamente por tres grandes actores: Bodegas San Francisco, Red Megacentro y Bodenor Flexcenter, con niveles de participaci\u00f3n de mercado que seg\u00fan datos aportados por GPS Property Solutions, se mueven en torno al 34%, 13% y 16%, respectivamente; dejando un saludable margen del 37% de participaci\u00f3n en el cual se desempe\u00f1an el resto de los desarrolladores de bodegas Clase I.<\/p>\n

No obstante, si bien el mercado de arriendo de bodegas se ha consolidado con el pasar de los a\u00f1os, no es menos cierto que su crecimiento y desarrollo depende -como todos los sectores \u2013 del desempe\u00f1o y estabilidad econ\u00f3mica del pa\u00eds. En este contexto, un escenario de recesi\u00f3n ampliado tendr\u00eda efectos directos en su performance en el mediano y largo plazo.<\/p>\n

Considerando lo anterior, resulta relevante establecer c\u00f3mo el panorama econ\u00f3mico que enfrent\u00f3 el pa\u00eds durante 2019 afect\u00f3 al mercado de arriendo de bodegas; sumando a estos efectos, aquellos ligados al contexto pol\u00edtico y social derivados del estallido social del 18\/10 y que a\u00fan mantiene al pa\u00eds en un estado de incertidumbre general.<\/p>\n

PRE Y POST CRISIS<\/p>\n

\"albertoA finales de 2018, los desarrolladores de bodegas para arriendo visualizaban un 2019 complejo. En este contexto, Alberto Flux\u00e1, Gerente General de BSF, asegur\u00f3 que \u201cdado que el rubro inmobiliario de bodegas se mueve al ritmo de la econom\u00eda y principalmente, en torno al desempe\u00f1o del sector minorista y las proyecciones para el retail no eran en absoluto auspiciosas. Con el correr de los meses, lo que ve\u00edamos en la realidad era que el retail no estaba cumpliendo con sus expectativas de ventas proyectadas para 2019 y lo que se visualizaba para 2020 no era muy alentador. Como consecuencia, la producci\u00f3n de bodegas para el segundo semestre perdi\u00f3 impulso\u201d.<\/p>\n

Igual descripci\u00f3n aport\u00f3 Luis Felipe Lehued\u00e9, Gerente General Red Megacentro, argumentando que \u201cen primer semestre de 2019 presenci\u00e1bamos un mercado deprimido por el retail. Lo cierto es que este sector ten\u00eda grandes proyecciones y en la medida que los meses pasaban \u00e9stas no se consolidaban\u201d.<\/p>\n

Al respecto, cabe destacar que seg\u00fan datos publicados por la C\u00e1mara de Comercio de Santiago (CCS), ya en abril de 2019 se manifestaba un magro desempe\u00f1o del sector retail a nivel de ventas, con un crecimiento acumulado del 0.1 %. Lo acontecido a nivel nacional se correlacionaba con el escenario mundial, explicaba la entidad, considerando que durante 2018 las ventas globales del retail hab\u00edan registrado un marcado deterioro, creciendo a una tasa del 3%, mientras que -en el mismo periodo- el retail chileno creci\u00f3 en un exiguo 4%.<\/p>\n

A partir de las cifras citadas, en junio de 2019, la C\u00e1mara apostaba por una recuperaci\u00f3n en las ventas del retail para el 2\u00b0 semestre, proyectando un crecimiento de entre 2,5% y 3,0%. Dicho crecimiento se sustentaba, principalmente, en el impulso que las ventas online daban al sector y a la aproximaci\u00f3n de la temporada de mayor consumo del a\u00f1o: Navidad. De m\u00e1s est\u00e1 decir que todas las proyecciones se fueron, literalmente, a piso.<\/p>\n

Mientras el retail chileno atravesaba un dif\u00edcil momento, otro suceso llam\u00f3 la atenci\u00f3n de los desarrolladores. \u201cNormalmente, en t\u00e9rminos de ventas, el segundo semestre del a\u00f1o es siempre mejor que el primero. No obstante, esta tendencia no se estaba dando\u201d asegur\u00f3 Flux\u00e1. En este contexto, una de las razones que pod\u00eda explicar este inusual comportamiento, adem\u00e1s de la contracci\u00f3n del retail, era el impulso que estaba tomando el mercado de bodegaje para la venta y los desarrollos propios.<\/p>\n

\"luisAs\u00ed, en un contexto de baja demanda y a la espera del repunte del sector retail, el mercado de bodegaje nacional marcaba un comp\u00e1s de espera. No obstante, todo cambiar\u00eda repentinamente a mediados de octubre, tras el estallido social en Chile que vino a remecerlo todo.<\/p>\n

Respecto a los efectos inmediatos de la crisis, el ejecutivo de BSF relat\u00f3 que \u201ca partir de octubre, vivimos un aumento en la demanda de bodegas, especialmente, porque muchas empresas ligadas al retail y supermercados no pudieron despachar sus productos a tiendas, lo que las llev\u00f3 a mantener aquellas bodegas temporales que ten\u00edan en arriendo por la temporada de fin de a\u00f1o. Paralelamente, debido a los niveles de vandalismo que se evidenciaron en las primeras semanas del estallido social contra diversos comercios, nos toc\u00f3 recibir a muchas empresas que arrendaban en la competencia o que ten\u00edan bodegas propias, aisladas y vulnerables; empresas que buscaban principalmente resguardar sus mercanc\u00edas\u201d.<\/p>\n

En una mirada retrospectiva de las primeras semanas de la crisis, Flux\u00e1 sostuvo que \u201csi bien, en t\u00e9rminos de demanda nos ve\u00edamos favorecidos, de ninguna forma lo que acontec\u00eda representaba para nosotros algo positivo, ya que ten\u00edamos certezas respecto a los nefastos efectos que se vaticinaban para el comercio y la econom\u00eda en general. Por cierto, poder apoyar a decenas de empresas que sufrieron vandalismo, saqueos, incendios y otros siniestros en sus instalaciones nos motiv\u00f3 entonces y nos sigue motivando; sobre todo cuando vemos que, a pesar de haber sido duramente golpeados, siguen con ganas de sobreponerse. Una actitud muy impresionante y que nos inspira\u201d.<\/p>\n

\"giancarloEn torno a las consecuencias apreciadas a partir de la crisis, Flux\u00e1 coment\u00f3 que \u201csi bien 2019 termin\u00f3 con buenos resultados para nuestro negocio y niveles de vacancia saludables (4%), para 2020 hemos bajado nuestras proyecciones de crecimiento en torno a la producci\u00f3n. Estamos pensando en construir no m\u00e1s all\u00e1 de 40 mil m2 en todo el a\u00f1o, en la zona de Pudahuel principalmente. En tiempos dif\u00edciles lo que hacemos es soltar el acelerador, seguiremos construyendo porque ese es nuestro modelo de negocio, pero lo haremos con mesura\u201d.<\/p>\n

Siempre en torno a los efectos del 18\/10, Giancarlo Fantoni, Gerente General de Bodenor Flexcenter coment\u00f3 que \u201ca la luz de los eventos, la primera reacci\u00f3n a nivel pa\u00eds fue la de perplejidad y preocupaci\u00f3n. Ahora bien, considerando nuestro tipo de negocio, el efecto inmediato que vivimos fue una suerte de silencio por parte de nuestros potenciales clientes; mientras que en lo que se refiere a nuestros clientes vigentes no hubo ning\u00fan cambio o mudanza, por lo que nuestro nivel de ocupaci\u00f3n no sufri\u00f3 ninguna modificaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

Seg\u00fan relat\u00f3 Fantoni, \u201cya a fines de diciembre empezamos a ver movimiento en la demanda, hemos tenido algunos requerimientos de propuestas y proyectos. Todo est\u00e1 partiendo t\u00edmidamente, pero se est\u00e1 retomando el ritmo. En s\u00edntesis, dir\u00eda que, para nuestro formato de negocio, el \u00faltimo trimestre del a\u00f1o fue muy pasivo, aunque en rigor alcanzamos buenos resultados.<\/p>\n

Particularmente hemos mantenido la vacancia en menos de un 1%, n\u00famero bastante habitual y recurrente, aunque tenemos claro que los efectos de la crisis a largo plazo a\u00fan son desconocidos. En nuestro caso, debido al servicio que ofrecemos, la crisis no iba a tener mayor impacto a nivel de vacancia. No tuvimos que salir a socorrer a alguien que qued\u00f3 sin bodegas, porque no tenemos espacio disponible para absorber esa necesidad spot\u201d.<\/p>\n

En torno a la experiencia vivida en Red Megacentro, su Gerente General, Luis Felipe Lehued\u00e9 manifest\u00f3 que \u201cafortunadamente no tuvimos alg\u00fan hecho grave que lamentar. Aunque s\u00ed hubo intenci\u00f3n de ingresar a nuestros Centros en algunas zonas, lo pudimos repeler gracias a que contamos con un robusto ecosistema de seguridad. De hecho, mucho antes de lo acontecido en octubre, Megacentro tom\u00f3 la resoluci\u00f3n de modificar su estructura de seguridad, prescindiendo de los servicios externos para proceder a la contrataci\u00f3n de servicios de seguridad y guardias propios. Al no tener externalizada esta funci\u00f3n se increment\u00f3 ampliamente la calidad de nuestro servicio, al tiempo que contamos con guardias, mejor pagados y mucho m\u00e1s comprometidos, lo que fue clave para la defensa de nuestros centros\u201d.<\/p>\n

Seg\u00fan relat\u00f3 Lehued\u00e9, Red Megacentro sufri\u00f3 intentos de intrusi\u00f3n en al menos 6 de sus 45 proyectos. \u201cEn Concepci\u00f3n, Santiago y Coquimbo, espec\u00edficamente. Pero lo importante es que existi\u00f3 la visi\u00f3n en torno a la seguridad, que es parte del core de nuestro negocio. De ah\u00ed para adelante, nos concentramos en ir en ayuda de nuestros clientes. Hasta nuestros centros llegaron empresas que literalmente arrancaron de sus antiguas instalaciones por temor a los saqueos y el vandalismo. En torno a los clientes vigentes, gracias a la estructura de nuestro negocio pudimos brindarles la flexibilidad que requer\u00edan para ampliar o reducir su espacio y as\u00ed enfrentar de mejor manera la crisis. Ahora mismo no estamos con vacancia y proyectamos nuestro nivel de producci\u00f3n de forma m\u00e1s conservadora. Si bien, actualmente estamos desarrollando un total no menor de mt2, hemos decidido construirlos en etapas a la espera de ver c\u00f3mo se comporta el mercado\u201d.<\/p>\n

DEL CAMBIO DE PARADIGMA<\/p>\n

Al margen de las cifras, uno de los aspectos que los tres ejecutivos destacaron en torno al nuevo escenario que enfrenta el mercado de arriendo de bodegaje en el pa\u00eds es el cambio que han experimentado los \u201cgatillantes\u201d del arriendo y, por cierto, la consolidaci\u00f3n del formato por sobre el desarrollo propio de bodegas.<\/p>\n

\u201cHoy vivimos una incertidumbre tremenda que frena la inversi\u00f3n. Aquellas empresas grandes de retail que estaban pensando en desarrollar sus propios centros de distribuci\u00f3n o en arrendar a largo plazo proyectos a la medida est\u00e1n pens\u00e1ndolo mejor. Ante la incertidumbre lo que prevalece es la flexibilidad, y el formato de arriendo entrega ese atributo. No obstante, hoy por hoy, lo que los clientes m\u00e1s aprecian y buscan es seguridad y as\u00ed ser\u00e1 por los pr\u00f3ximos 5 a\u00f1os al menos\u201d, manifest\u00f3 Alberto Flux\u00e1.<\/p>\n

Coincidentemente, Luis Felipe Lehued\u00e9 adujo que \u201csi bien el precio fue por a\u00f1os el principal factor a considerar en torno al arriendo de bodegas, hoy lo m\u00e1s importante es la seguridad. En este punto, el esquema de condominios resulta muy atractivo, porque su capacidad de gesti\u00f3n en esta materia es mucho mayor. Si sumamos la seguridad, la flexibilidad y una tarifa estable, tenemos la triada perfecta. En tiempo de crisis, el arriendo permite a las empresas viajar m\u00e1s liviano de equipaje\u201d.<\/p>\n

La ubicaci\u00f3n, en tanto, tambi\u00e9n se alza como otro aspecto esencial para el arriendo, seg\u00fan Flux\u00e1. Al respecto, el Gerente General de BSF sostuvo que \u201cla ubicaci\u00f3n ser\u00e1 el segundo atributo m\u00e1s cotizado por los clientes de ahora en m\u00e1s, pero se analizar\u00e1 bajo el prisma de la seguridad. Hasta hace unos meses, la l\u00f3gica de la ubicaci\u00f3n se ve\u00eda en t\u00e9rminos macro y apuntaba a la b\u00fasqueda de bodegas en sectores con buena conectividad con miras a una distribuci\u00f3n m\u00e1s eficiente. Ahora, la ubicaci\u00f3n se analiza en un nivel micro.<\/p>\n

\"slide<\/a><\/p>\n

Los clientes hilan m\u00e1s fino, quieren saber en qu\u00e9 sector espec\u00edfico nos ubicamos, dentro de una gran zona industrial y se inclinan por aquellos sectores eminentemente industriales, alejados de asentamientos urbanos o sectores habitacionales densamente poblados\u201d.<\/p>\n

Por su parte, Giancarlo Fantoni agreg\u00f3 que \u201cel arriendo versus el desarrollo propio se ha impuesto, no s\u00f3lo por temas de seguridad, como efecto de la crisis, sino tambi\u00e9n por un tema de costos operacionales. Hoy d\u00eda, sin duda, el modelo de condominios de bodegas resulta m\u00e1s rentable. Las ganas de invertir y administrar un centro propio van a la baja. A partir de lo expuesto, Bodenor Flexcenter ha invertido en el tema. Hoy nuestros centros est\u00e1n dotados de un nivel de tecnolog\u00eda y estructura de seguridad muy importante\u201d.<\/p>\n

En torno a las tarifas, Flux\u00e1 asegurando que \u201clos precios se van a mantener. Hist\u00f3ricamente, en nuestro mercado las tarifas de arriendo han sido muy estable. Las tarifas se marcan en UF y la banda en la cual se mueven es pr\u00e1cticamente la misma de hace 20 a\u00f1os. Partiendo de esa estabilidad, consolidada a trav\u00e9s de los a\u00f1os, no se justifica que se aumente la tarifa en 2020\u201d.<\/p>\n

De acuerdo con lo descrito por los ejecutivos, el mercado de bodegaje en Chile es uno de los m\u00e1s estable, creciendo incluso a niveles m\u00e1s altos que la econom\u00eda a nivel pa\u00eds. No obstante, la incertidumbre econ\u00f3mica mantendr\u00e1 los niveles de producci\u00f3n a la baja, en comparaci\u00f3n a los a\u00f1os anteriores. Los entrevistados sostienen que el consumo este a\u00f1o ser\u00e1 menos, esperan el repunte del Retail y los positivos efectos que esto puede generar. Bajo este escenario y proyecci\u00f3n, la industria de bodegaje seguir\u00e1 creciendo -unos m\u00e1s que otros- con firmeza con la intenci\u00f3n de seguir acompa\u00f1ando el desarrollo log\u00edstico de las empresas nacionales.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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