{"id":14513,"date":"2020-03-17T23:57:12","date_gmt":"2020-03-17T23:57:12","guid":{"rendered":"http:\/\/www.felana.com.mx\/2020\/03\/17\/retrospectiva-y-proyecciones-de-un-mercado-determinante-para-la-estabilidad-del-esquema-logistico\/"},"modified":"2020-03-17T23:57:12","modified_gmt":"2020-03-17T23:57:12","slug":"retrospectiva-y-proyecciones-de-un-mercado-determinante-para-la-estabilidad-del-esquema-logistico","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.flx-logistics.com\/en\/retrospectiva-y-proyecciones-de-un-mercado-determinante-para-la-estabilidad-del-esquema-logistico\/","title":{"rendered":"RETROSPECTIVA Y PROYECCIONES DE UN MERCADO DETERMINANTE PARA LA ESTABILIDAD DEL ESQUEMA LOG\u00cdSTICO"},"content":{"rendered":"

Tradicionalmente, revista Logistec eval\u00faa el desempe\u00f1o del mercado de bodegaje a partir de las cifras \u201cduras\u201d publicadas en los reportes m\u00e1s representativos del sector, elaborados por prestigiosas consultoras del rubro inmobiliario industrial. Esta vez no es la excepci\u00f3n, aunque nos hemos dado a la tarea de ampliar el an\u00e1lisis de estas cifras y proyecciones, considerando los efectos de la crisis pol\u00edtico, social y econ\u00f3mica que atraviesa el pa\u00eds, con el apoyo experto de los principales ejecutivos de dichas entidades.<\/p>\n

\u201cIncertidumbre\u201d. Este es el t\u00e9rmino que se ha tomado cada encabezado de prensa, an\u00e1lisis o proyecci\u00f3n econ\u00f3mica en Chile desde octubre a la fecha; denominaci\u00f3n m\u00e1s que adecuada para retratar las perspectivas de crecimiento de casi todos los sectores y rubros de la econom\u00eda nacional; un t\u00e9rmino adecuado, s\u00ed, pero dif\u00edcil de digerir, despu\u00e9s de ser catalogados a nivel mundial como \u201cla econom\u00eda m\u00e1s estable y pr\u00f3spera de Latinoam\u00e9rica\u201d. No obstante, frente al incesante recuento de los \u201cefectos\u201d del estallido social chileno, la \u00fanica certeza es la incertidumbre.<\/p>\n

Por cierto, las proyecciones para el mercado inmobiliario industrial se mueven bajo la misma l\u00f3gica. Y atendiendo al an\u00e1lisis del mercado de bodegaje, que en esta oportunidad nos convoca, los expertos y estudios m\u00e1s representativos del sector as\u00ed lo establecen. Con una econom\u00eda en crisis, expectante a las resoluciones pol\u00edticas y acuerdos sociales que deber\u00edan consolidarse en abril pr\u00f3ximo, como primer frente; el mercado est\u00e1 en comp\u00e1s de espera.<\/p>\n

RETROSPECTIVA<\/p>\n

\"DiegoPara contextualizar el actual escenario del mercado bodegaje en Chile, Diego Castillo Labb\u00e9, Gerente \u00c1rea Industrial de Colliers International, explic\u00f3 que \u201c2017, la vacancia que se registraba en el mercado de arriendo de bodegas alcanzaba el rango del 7%, ya que el enfoque estaba en el desarrollo propio de Centros de Distribuci\u00f3n. Como consecuencia, dado que no exist\u00eda una demanda tan activa en este segmento de mercado, el desarrollo (producci\u00f3n) de superficies para el arriendo no fue alta en ese periodo (58.000 m2 de superficie, aproximadamente); situaci\u00f3n que se revirti\u00f3 en 2018 cuando la demanda de arriendo se activ\u00f3, mejorando los \u00edndices de producci\u00f3n y vacancia ostensiblemente\u201d. En este punto, seg\u00fan se establece en los reportes elaborados por Collier a esa \u00e9poca, la tasa de vacancia promedio en el 1\u00b0 semestre de 2018 baj\u00f3 de un 7% a un 6,4%; cerrando en el 2\u00b0 semestre de ese a\u00f1o en 4,5%. Por otra parte, la producci\u00f3n de m2 de bodegaje super\u00f3 las cifras de 2017, alcanzando un total de 129.000 m2.<\/p>\n

\u201cCon niveles de vacancia sanos, un mercado maduro y una demanda sostenida, el mercado de bodegaje para arriendo flu\u00eda al ritmo de la econom\u00eda, sin grandes contratiempos y enfocado en captar m\u00e1s clientes a partir del desarrollo proyectos de gran est\u00e1ndar, bien conectados, a tarifas estables que se mov\u00edan entre el 0.119 UF\/m2 y el 0.125 UF\/M2\u201d, manifest\u00f3 Castillo, agregando que \u201ccon este escenario las proyecciones para 2019 eran muy positivas en todos los indicadores, sobre todo en t\u00e9rminos de producci\u00f3n, los que a finales de 2018 se estimaban en 100 mil m2 para el 1\u00b0S y de 98.216 m2 para el 2\u00b0S de 2019\u201d.<\/p>\n

\"JuanNo s\u00f3lo el reporte de Colliers International registraba una proyecci\u00f3n positiva para el a\u00f1o reci\u00e9n pasado. Seg\u00fan el Reporte para el Mercado de Bodegaje de GPS Property Solutions, los indicadores claves: Vacancia y Producci\u00f3n ser\u00edan muy estables. En esta l\u00ednea, seg\u00fan lo comentado por Juan Eduardo Labb\u00e9, Director Ejecutivo de la firma, \u201cen nuestro reporte, que analiza el mercado de bodegas Clase I y II, las proyecciones en t\u00e9rminos de vacancia\/producci\u00f3n\/ absorci\u00f3n se correlacionaban positivamente. As\u00ed, mientras el 2\u00b0 semestre de 2018 cerraba en una vacancia del 6,7% en la Clase I, para el 1\u00b0S de 2019 este indicador alcanz\u00f3 el 5.2%. La madurez del mercado se sustentaba en la relaci\u00f3n de este indicador con los niveles de producci\u00f3n y absorci\u00f3n, considerando que durante el 1S de 2019 se registraba un aumento ostensible de los m2 producidos, respecto al semestre anterior, alcanzando los 255.900 m2, versus los 230 mil m2 \u00fatiles de bodega que ingresaron durante el 2S de 2018. En cuanto a la absorci\u00f3n del periodo (1S 2019), esta se present\u00f3 al alza en comparaci\u00f3n al semestre anterior, pasando de 216.052 m2 a 294.104 m2\u201d.<\/p>\n

Seg\u00fan lo estimado por la consultora JLL, en su Informe del Mercado Industrial Ligero del 1\u00b0 Semestre de 2019, el impacto real que la mayor producci\u00f3n estimada tendr\u00eda sobre la vacancia depender\u00eda del porcentaje de m2 \u201cpre-colocados\u201d. En este punto, el Informe aseguraba que las proyecciones eran positivas para el mercado de arriendo, considerando que la tendencia observada en los \u00faltimos semestres apuntaba a que \u201clas ampliaciones de Centros existentes ingresan al mercado con un alto porcentaje de m2 pre colocados, con lo cual la vacancia podr\u00eda mantenerse o incluso disminuir, a pesar de la reanimaci\u00f3n de la producci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

\"LucasEn esta misma l\u00ednea, seg\u00fan el reporte de Mercado de Centros de Bodegaje elaborado por CBRE, el primer semestre de 2019 comenz\u00f3 con una importante actividad en la producci\u00f3n, alertando que \u201csin embargo, los niveles de demanda se mantuvieron expectantes, debido a la incertidumbre generada por las externalidades geopol\u00edticas. No obstante, el an\u00e1lisis manifestaba que \u201cs\u00ed se observaba una mayor actividad en la pre-colocaci\u00f3n de espacios, previo al ingreso al mercado de los nuevos proyectos, lo que a su implicar\u00eda niveles de vacancia saludables. Con miras al segundo semestre de 2019, en tanto, seg\u00fan CBRE se esperaba una mayor actividad para el mercado de arriendos impulsada por la demanda a ra\u00edz de las festividades y el consumo de fin de a\u00f1o.<\/p>\n

18\/10 Y LOS EFECTOS 2020<\/p>\n

Mientras los desarrolladores del mercado de arriendo bodegas y analistas del sector proyectaban un mercado estable de cara al segundo semestre de 2019 y 2020, lo cierto es que aspectos como las bajas proyecciones de crecimiento econ\u00f3mico estimadas que no superaban el 3%, el auge de los proyectos de construcci\u00f3n propia y el ciclo de bajo consumo que el retail atravesaba eran factores que moderaban los augurios positivos.<\/p>\n

El mercado estaba sano, s\u00ed. Pero era muy competitivo. En este plano, los entrevistados coinciden en que factores como el creciente impulso del e-Commerce y sobre todo la estabilidad general del pa\u00eds representaban alicientes a considerar por los actores del mercado. As\u00ed, lejos de contraerse, el desarrollo de bodegas para arriendo tend\u00eda al alza, bajo una premisa esencial: seguir creciendo en m2; proyectando nuevos formatos y servicios para diferenciarse de la competencia era la clave para ganar m\u00e1s participaci\u00f3n de mercado. Algo as\u00ed como: arriesgar para ganar.<\/p>\n

\"Produccion<\/p>\n

En el escenario instalado, el estallido social de octubre vino a cambiar las reglas del juego. Si bien, todos los analistas (y actores) coinciden en que los efectos m\u00e1s profundos de la crisis en el mercado inmobiliario industrial de bodegas, en t\u00e9rminos espec\u00edficos, s\u00f3lo se conocer\u00e1n en el mediano y largo plazo, lo cierto es que s\u00ed existieron efectos directos en los indicadores esenciales como la producci\u00f3n de mt2 que marc\u00f3 un evidente retroceso; al tiempo que los paradigmas en torno al servicio de arriendo cambiaron dr\u00e1sticamente; cambios que supone todo un nuevo escenario (retos y oportunidades) para el futuro del sector. \u201cSeamos claros, las perspectivas no son las mejores y se espera un 2020 dif\u00edcil, debido al retroceso en los indicadores de crecimiento econ\u00f3mico del pa\u00eds, la baja inversi\u00f3n y la inestabilidad social.<\/p>\n

No obstante, tambi\u00e9n existe la oportunidad de mejorar y los actores del rubro lo saben. Todos estamos expectantes, ante un escenario general inestable\u201d, manifest\u00f3 Labb\u00e9.\u00a0Siempre en torno a los efectos directos de la crisis y el escenario actual que atraviesa el Mercado de Bodegaje en Chile, Lucas Desalvo, Market Research Manager de Cushman & Wakefield, manifest\u00f3 que \u201cpost 18 de octubre, la expectaci\u00f3n creci\u00f3 en los desarrolladores y propietarios de centros log\u00edsticos\u201d. La mayor\u00eda acus\u00f3 el golpe, indica Desalvo, \u201cparalizando la mayor\u00eda de los proyectos de construcci\u00f3n proyectadas para 2020, debido a la situaci\u00f3n econ\u00f3mica y expectativas a la baja de los inversores y propietarios\u201d.<\/p>\n

\"Evolucion<\/p>\n

Al ritmo de los eventos de vandalismo sufridos por el sector retail, principalmente, durante las primeras semanas del estallido, el cierre de tiendas, la baja del consumo en la etapa m\u00e1s emblem\u00e1tica del a\u00f1o: Navidad y un reajuste en los horarios de los procesos log\u00edsticos, debido a las manifestaciones, el fantasma del sobre stock se hizo real. Como efecto directo, la vacancia de los centros de bodegaje disminuy\u00f3 profusamente, debido a una mayor demanda por espacios, explic\u00f3 Desalvo; demanda que fue absorbida por los centros log\u00edsticos de bodegas en arriendo que ten\u00edan la flexibilidad de espacio y de tarifaria para apoyar a los \u2018damnificados\u2019 y que a su vez pose\u00edan ecosistemas de seguridad capaces de hacer frente al riesgo inminente de saqueos y vandalismo.\u00a0<\/p>\n

As\u00ed, al cierre del 2\u00b0 semestre 2019, seg\u00fan cifras publicadas por Colliers International, la tasa de vacancia registr\u00f3 una baja en comparaci\u00f3n al periodo anterior, pasando de un 5,6% a un 5,2%; mientras que la producci\u00f3n de este periodo disminuy\u00f3 significativamente respecto a los semestres anteriores, registr\u00e1ndose el ingreso de solo 23.000 m\u00b2 de nueva superficie. Cabe destacar que los reportes anteriores de la consultora proyectaban una producci\u00f3n para el 2\u00b0 Semestre de 2019 de 98 mil m2, lo que finalmente no se dio.<\/p>\n

Por su parte, el reporte del 2\u00b0 semestre de 2019, elaborado por GPS Property Soluctions marc\u00f3 la misma tendencia descrita, calculando para el segmento de bodegas Clase I un nivel de vacancia a la baja, desde 5.27 % (registrado el 1\u00b0S) a un 5,04%; una disminuci\u00f3n en la producci\u00f3n proyectada que alcanz\u00f3 la cifra total de 40.449 m2 y una baja en la absorci\u00f3n que lleg\u00f3 a los 58.160 m2. En este punto, cabe recalcar que las proyecciones para la producci\u00f3n del 2\u00b0 semestre de 2019 en ambas categor\u00edas de negocio (Clase i y II), seg\u00fan GPS, se estimaban en 139.128 m2.<\/p>\n

\u00bfY AHORA?…<\/p>\n

\u00bfPositivos o negativos?, considerando el nivel de inestabilidad social, pol\u00edtico y econ\u00f3mico del pa\u00eds, es dif\u00edcil decir si los indicadores expuestos son, en lo emp\u00edrico, buenos o malos. Lo cierto es que, para los analistas del sector, la baja de la producci\u00f3n registrada y proyectada a 2020 es a penas l\u00f3gica. En este punto, Juan Eduardo Labb\u00e9 explic\u00f3 que \u201cactualmente, el enfoque de los desarrolladores est\u00e1 en colocar las superficies construidas o en construcci\u00f3n y esa ser\u00e1 una tarea dif\u00edcil, ya que la econom\u00eda est\u00e1 lenta. Hay mucho en juego para aventurarse a producir m\u00e1s si las expectativas de crecimiento econ\u00f3mico no son auspiciosas y la crisis pol\u00edtica y social no se supera\u201d.<\/p>\n

En este punto, agreg\u00f3 el ejecutivo de GPS, \u201clo que proyectamos es un alza en la vacancia y los precios en el mediano plazo, considerando que existir\u00e1 m\u00e1s superficie y se espera una menor demanda por la ralentizaci\u00f3n econ\u00f3mica. Objetivamente, tras la crisis los Centros de Bodegaje en arriendo ganaron en t\u00e9rminos de imagen y negocio; mientras que los desarrolladores de Centros para la venta fueron damnificados porque en tiempos de crisis e inseguridad pocos se arriesgan a comprar. De hecho, hemos visto un cambio de estructura de negocio de estos \u00faltimos desarrolladores, desde la venta hacia el arriendo para colocar las superficies construidas. Como consecuencia, existir\u00e1 m\u00e1s espacio disponible y los precios tender\u00e1n a la baja en el primer trimestre para ganar clientes. a partir de ah\u00ed la vacancia general aumentar\u00e1 y creemos que, a la larga, los precios de arriendo subir\u00e1n en el margen del 12.5 UF\/m2 al 13.5 UF\/m2, ya que los desarrolladores necesitan recuperar su inversi\u00f3n\u201d.<\/p>\n

No obstante, cabe destacar que, a nivel de precio, el vocero de Colliers discrepa de las proyecciones al alza, asegurando que tema precio ha sido variable de acuerdo con la superficie, el tipo de construcci\u00f3n, la ubicaci\u00f3n y los servicios complementarios que ofrecen los desarrolladores de bodegas en arriendo. Hay bodegas m\u00e1s caras que otras, pero a nivel general el precio ha sido estable en los \u00faltimos 8 a\u00f1os (en torno al 0.119 UF\/m2 y 0.12 UFm2) lo que no deber\u00eda variar. Lo que hemos visto es que debido a que no se sabe lo que va a pasar, los desarrolladores tratan de fidelizar a sus clientes con precios est\u00e1ndar, y esa estrategia deber\u00eda continuar por lo que la aguja no se mover\u00e1 mucho en este sentido\u201d.<\/p>\n

\"slide<\/a><\/p>\n

Lo que s\u00ed se espera, seg\u00fan Castillo, es una mayor demanda por arriendo \u201cya que las empresas no van a compra o van a comprar menos que antes y como los precios del mercado se mantendr\u00e1n, la diferencia entre un desarrollador u otro estar\u00e1 en el valor agregado que ofrezcan, siendo los m\u00e1s importante: la Seguridad y la Ubicaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

Atendiendo a lo expuesto por Castillo en torno a la consolidaci\u00f3n del formato de arriendo de bodega, el vocero de Cushman & Wakefield sostuvo que la reacci\u00f3n de los actores del mercado de arriendo de bodegaje ante la crisis fue profesional y determinante para ir en apoyo de las empresas y rubros afectados. Se demostr\u00f3 que este mercado es muy maduro, seguro, flexible y estable a nivel tarifario, raz\u00f3n por la cual \u201cuno de los fen\u00f3menos vistos tras la crisis fue el \u00e9xodo de aquellas empresas que realizaban sus operaciones log\u00edsticas fuera de centros multi-clientes hacia estos recintos. Y, al mismo tiempo, aquellas compa\u00f1\u00edas que nos hab\u00edan manifestado la intenci\u00f3n de mudanza postergaron sus decisiones. A ra\u00edz de los hechos de inseguridad, y la estabilidad econ\u00f3mica muchas compa\u00f1\u00edas decidieron dar un salto de calidad, buscando sobre todo seguridad 24\/7 y tarifas estables; lo que favorece claramente al mercado de bodegas analizado\u201d.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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