El mercado de arriendo de bodegas ha experimentado, durante el \u201cpand\u00e9mico\u201d 2020 interesantes fen\u00f3menos, principalmente debido a el explosivo aumento de las ventas electr\u00f3nicas y las nuevas necesidades que los clientes del sector exhiben. A continuaci\u00f3n, la mirada de dos prestigiosas consultoras del rubro inmobiliario industrial respecto a los c\u00f3mo ha sido el desempe\u00f1o del sector, sus retos y proyecciones.<\/p>\n
Seg\u00fan los analistas del sector inmobiliario industrial, el mercado de bodegas es uno de los pocos sectores del rubro que no se ha visto afectado de manera negativa por la pandemia, postulando incluso que ha tomado una mayor relevancia.<\/p>\n
Consultado respecto a qu\u00e9 nuevas oportunidades abri\u00f3 la pandemia para la industria de bodegaje log\u00edstico en Chile, Mathieu M\u00e9ot, Industrial Broker de Cushman & Wakefield mencion\u00f3 que \u201cAl igual que pas\u00f3 en todo el mundo, la pandemia gener\u00f3 una revoluci\u00f3n en el e-Commerce produciendo cambios que, de no mediar la misma, hubieran sido mucho m\u00e1s lentos. La primera oportunidad, sin lugar a duda, es el desaf\u00edo que se plantea en un mercado dentro del cual el 38% de las bodegas son clase B. Esto representa que, al y momento de crecer, los grandes jugadores no tienen alternativas. Para tener una mayor dimensi\u00f3n, hoy el mercado clase A tiene una vacancia de 1.96% y para ponerlo en cifras palpables, son 27.314 m2 que se reparten en superficies menores a los 4.000 m2. Esta situaci\u00f3n no genera alternativas para un gran operador, el cual hoy no tiene otra alternativa que construir su propio centro de distribuci\u00f3n a medida\u201d.<\/p>\n
![\"Ariel](\"http:\/\/www.revistalogistec.com\/images\/images\/Ariel_Benzaquen.jpg\")
A su vez, M\u00e9ot plantea la necesidad de consolidar operaciones deficientes de algunos retailers para crecer al ritmo del e-Commerce, sabiendo que la experiencia del usuario lo es todo, y sin lugar a duda para optimizar el tiempo se debe mejorar las deficiencias operacionales.<\/p>\n
En tanto, en opini\u00f3n de Diego Catillo Labb\u00e9, Gerente del \u00c1rea Industrial de Colliers International \u201cante una econom\u00eda deprimida y con altos niveles de incertidumbre a nivel general, los usuarios de centros de bodegas han priorizado el arriendo de superficie por sobre la compra, por lo menos hasta que la econom\u00eda se recupere\u201d, raz\u00f3n por la cual el negocio se ha mantenido en \u00edndices.<\/p>\n
Siempre en torno al desempe\u00f1o del sector, el vocero de Colliers destac\u00f3 que \u201cel e-Commerce ha sido un elemento fundamental para fortalecer el mercado de almacenaje. Y es que, producto de la pandemia, un alto n\u00famero de retailers nacionales est\u00e1 optando por hacer un uso m\u00e1s eficiente de los espacios que tienen disponibles para sus tiendas presenciales, liberando superficies, priorizando la venta online y aumentando sus necesidades de superficie para almacenamiento\u201d.<\/p>\n
![\"Diego](\"http:\/\/www.revistalogistec.com\/images\/images\/Diego_Castillo.jpg\")
Seg\u00fan el an\u00e1lisis, las empresas se han esforzado por mejorar la operaci\u00f3n log\u00edstica para cumplir con la alta demanda de la venta online. Se han implementado tecnolog\u00edas y procedimientos para hacer m\u00e1s eficientes los procesos, lo que ha implicado una mejora general del sistema. \u201cEn este sentido, la operaci\u00f3n log\u00edstica ha pasado a ser un tema clave ante esta nueva tendencia. Las empresas buscan entregar un servicio de calidad. Por lo mismo, la velocidad del proceso, tanto en la compra electr\u00f3nica como en la entrega de los productos, debe realizarse de la mejor forma posible\u201d, indic\u00f3 Castillo.<\/p>\n
DESEMPE\u00d1O EN UN ENTORNO \u201cFAVORABLE\u201d<\/p>\n
En torno al comportamiento que el mercado de bodegaje ha experimentado durante la primera mitad del a\u00f1o en curso, cabe preguntarse si es efectivo que el negocio de bodegaje log\u00edstico se ha visto en alza debido a la pandemia y \u00bfpor qu\u00e9? Al respecto Mathieu M\u00e9ot sostuvo que \u201cll bodegaje durante y post pandemia ha absorbido parte de la actividad comercial ya que el consumidor se ha convertido en un e-cliente. Este es un punto central para entender el fen\u00f3meno. Por su parte, las cifras del mercado inmobiliario se ven muy sanas porque el stock de m2 disponibles no se ha reabastecido como sol\u00edamos hacerlo. Es decir, no hemos construido mucho m\u00e1s durante la pandemia (producto de las pausas en las construcciones) e incluso desde la crisis social.<\/p>\n
Esto se traduce en una vacancia menor y precios estables, con menor poder de negociaci\u00f3n por parte del arrendatario. Si bien en el corto plazo es favorable para el desarrollador o propietario de centros, a largo plazo el hecho de mantener una vacancia estructural baja es perjudicial porque motiva la construcci\u00f3n de centros propios fuera del mercado de renta. Con ello concluimos que hay una oportunidad hist\u00f3rica para dotar al mercado de centros de bodegaje con tecnolog\u00eda avanzada\u201d.<\/p>\n
![\"Mathieu](\"http:\/\/www.revistalogistec.com\/images\/images\/Mathieu_meot.jpg\")
Siempre en torno a la interrogante expuesta, el vocero de Colliers manifest\u00f3 que \u201cactualmente, los principales operadores log\u00edsticos y desarrolladores industriales buscan establecerse en sectores de f\u00e1cil acceso y cercano a v\u00edas principales, como por ejemplo Am\u00e9rico Vespucio, Costanera Norte y Panamericana Norte Sur. Esto, con la finalidad de disminuir los tiempos de traslado, hacia y desde los complejos, lo que -complementado con un \u00f3ptimo funcionamiento y dise\u00f1o de la bodega- genera procesos de entrega m\u00e1s eficientes\u201d.<\/p>\n
Tomando en cuenta lo anterior, Castillo Labb\u00e9 sostuvo que el e-Commerce seguir\u00e1 creciendo y la proyecci\u00f3n es que en el mediano y largo plazo la demanda por centros de bodegaje tambi\u00e9n aumentar\u00e1. Indicando que hoy ya se est\u00e1 apreciando inter\u00e9s de los inversionistas por espacios para desarrollar centros de bodegaje premium. \u201cLas cifras son alentadoras. Si bien, podemos apreciar que durante el primer semestre del a\u00f1o la vacancia de centros de bodegaje aument\u00f3, ubic\u00e1ndose en 8,9%, sigue siendo una cifra propia de un mercado saludable y robusto. Y espec\u00edficamente en el sector de centros de bodegas premium, Chile destaca con la vacancia m\u00e1s baja de Am\u00e9rica Latina\u201d.<\/p>\n
De acuerdo con estimaciones del \u00e1rea de estudios de Colliers International, la proyecci\u00f3n para el segundo semestre es que la tasa de vacancia disminuir\u00e1, ubic\u00e1ndose en n\u00fameros cercanos al 6% u 8%. \u201cEsto, dado que las ventas del retail se incrementan durante el mes de diciembre, lo que implica una mayor demanda por almacenaje\u201d el vocero de Colliers.<\/p>\n
Ahora bien, en torno al comportamiento de las tarifas, M\u00e9ot indic\u00f3 que en el segmento clase A, \u201cse mantuvieron estables en 0.128 UF\/m2\/mes. Por su parte, en clase B, pas\u00f3 de 0.121 a 0.122 UF\/m2\/mes, mostrando un m\u00ednimo aumento. Dentro de este contexto y a diferencia de otros activos inmobiliarios, no se ven bajas. Respecto a la proyecci\u00f3n, es imposible generar una opini\u00f3n por el contexto mundial\u201d.<\/p>\n
DE LAS TENDENCIAS Y FORTALEZAS<\/p>\n
En lo referido a las proyecciones del mercado inmobiliario log\u00edstico industrial el vocero de Cushman & Weikfield mencion\u00f3 que hoy, de cara a la operaci\u00f3n log\u00edstica para e-Commerce, lo importante es estar cerca del cliente. \u201cNo hay otro secreto y la premisa cl\u00e1sica del real estate \u201clocation, location, location\u201d, est\u00e1 m\u00e1s vigente que nunca\u201d. En este sentido, explic\u00f3, \u201cla Regi\u00f3n Metropolitana tiene la particularidad de tener un radio de acci\u00f3n acotado, respecto a otras ciudades de la regi\u00f3n donde la malla urbana puede llegar a tener un radio de hasta 45km. Esto hace que los centros log\u00edsticos de Santiago act\u00faen como \u00faltima milla con grandes superficies. A su vez, se abre una posibilidad de negocios para lo que nosotros denominamos \u201cdep\u00f3sitos urbanos\u201d, que son bodegas de 2.000 a 5.000 m2, insertas en la ciudad. En este tipo de producto, las alternativas son variadas y est\u00e1 todo por desarrollar\u201d.<\/p>\n
Por su parte, el Castillo Labb\u00e9 indic\u00f3 que uno de los aspectos que destaca del mercado de bodegaje chileno es \u201cla buena implementaci\u00f3n que se est\u00e1 realizando de modelos exitosos en Europa o Estados Unidos, tal como el Build to Suit, que consiste en construir un espacio a la medida del cliente y arrend\u00e1rselo a largo plazo. Est\u00e1 demostrado que este tipo de desarrollos es muy conveniente para afrontar las crisis econ\u00f3micas. Permite sobrellevar de mejor forma las altas vacancias, ya que el espacio se arrienda a largo plazo, por diez o veinte a\u00f1os. Si bien implica una mayor inversi\u00f3n inicial, otorga m\u00e1s estabilidad en t\u00e9rminos de vacancia\u201d.<\/p>\n
Al respecto, el vocero de Colliers manifest\u00f3 que \u201cen los \u00faltimos 5 a\u00f1os se ha percibido un aumento por este tipo de desarrollos, y se espera que una vez terminada la pandemia tome a\u00fan m\u00e1s fuerza\u201d.<\/p>\n
Por otra parte, y considerando los desaf\u00edos que han debido enfrentar los desarrolladores de bodegas durante el \u00faltimo periodo, Castillo Labb\u00e9 explic\u00f3 que \u201csi analizamos qu\u00e9 ha pasado en el mercado en general, podemos concluir que los principales centros de bodegas est\u00e1n ofreciendo a sus actuales clientes facilidades de pago, meses de gracia o disminuci\u00f3n del canon de arriendo mientras dure la contingencia. Frente a esto podemos comprobar que en los proyectos de Build to suit se tiene una mayor estabilidad al contar con la certeza que brinda un contrato de arriendo a largo plazo.\u201d<\/p>\n
\u201cEn miras al futuro crecimiento, percibimos que el mercado de centros de bodegaje tiene un gran potencial de expansi\u00f3n y sofisticaci\u00f3n. El desaf\u00edo de Chile en este sentido es seguir apuntando hacia la modernizaci\u00f3n, enfocando los esfuerzos en posicionarse a la altura de pa\u00edses desarrollados como Estados Unidos y Alemania. Para esto, es fundamental seguir invirtiendo en tecnolog\u00eda de punta para optimizar los recursos, haciendo m\u00e1s eficientes los procesos operacionales\u201d.<\/p>\n
Adem\u00e1s, los expertos del sector manifiestan que es clave que los desarrolladores se adelanten a los nuevos procesos que est\u00e1n llevando a cabo los operadores log\u00edsticos. As\u00ed, en base a estas nuevas f\u00f3rmulas que est\u00e1n implementando las empresas para tener una operaci\u00f3n log\u00edstica m\u00e1s eficiente, los desarrolladores tienen como desaf\u00edo construir complejos que se adecuen a los nuevos cambios, y asumir el continuo crecimiento del e-Commerce como una premisa.<\/p>\n
\u201cHoy es un momento de oportunidades y es importante identificar las opciones que se abren en tiempos de adversidad econ\u00f3mica. Al existir una menor demanda por comprar centros de almacenaje surgen valores atractivos que no se dar\u00e1n cuando la econom\u00eda retome la senda de crecimiento. Para hacer una inversi\u00f3n exitosa es fundamental la ubicaci\u00f3n y tener una mirada a largo plazo. El mercado de centros de almacenaje chileno pasa por un buen momento y todo indica que su crecimiento seguir\u00e1 potenci\u00e1ndose\u201d, concluy\u00f3 Castillo Labb\u00e9.<\/p>\n
\u00a0<\/p>\n
\u00bfC\u00d3MO SE COMPORT\u00d3 EL MERCADO DE BODEGAJE DURANTE EL TERCER TRIMESTRE?<\/p>\n
El an\u00e1lisis de Cushman & Wakefield, con las cifras del tercer trimestre de 2020, arroj\u00f3 buenas noticias para el mercado industrial al confirmarse un mayor dinamismo en la industria, al registrar la ocupaci\u00f3n de pr\u00e1cticamente el 50% de la superficie ofrecida en arriendo respecto al periodo abril-junio. Esto representa una importante baja en la tasa de vacancia que pas\u00f3 del 9,85% a 6,64%, siendo adem\u00e1s la m\u00e1s baja a nivel de toda la regi\u00f3n.<\/p>\n
Seg\u00fan el reporte, la superficie arrendada en este periodo alcanz\u00f3 los 148.344 m2 (repartidos en un 14% de bodegas clase A y un 86% de bodegas clase B), con lo cual se contrarrest\u00f3 el impacto del trimestre anterior, que mostraba un saldo negativo, principalmente por la migraci\u00f3n de una importante empresa del retail a su propio centro log\u00edstico. La mayor superficie arrendada fue en los submercados Poniente y Norponiente clase B, con 75.097 m2 y 30.597 m2, respectivamente.<\/p>\n
\u201cLa demanda por estos metros cuadrados se explica por la aceleraci\u00f3n del e-Commerce y tambi\u00e9n por la curva de estacionalidad. Estos \u00faltimos tres meses del a\u00f1o \u2013julio, agosto y septiembre- fueron los que contaron con mayor demanda y dada la alta vacancia que exist\u00eda, se pudo atender a una mayor cantidad de clientes, lo que no hab\u00eda sido posible en periodos anteriores por la baja disponibilidad\u201d, explica Ariel Benzaquen, country manager de Cushman & Wakefield Chile.<\/p>\n
El reporte tambi\u00e9n evidencia que los clientes retail no aumentaron el stock de m2 como ocurri\u00f3 en a\u00f1os anteriores en este periodo, mientras que el mayor crecimiento se dio en empresas que act\u00faan como operadores log\u00edsticos, debido al incremento en la necesidad de operaciones de este tipo por parte de las empresas que no tienen el know how para transformar sus operaciones habituales a una mayor demanda por la venta online.<\/p>\n
En cuanto a los precios, el submercado Sur ha sido el \u00fanico submercado que ha visto variaciones, pasando de 0,120 uf\/m2 a 0,126 uf\/m2. Este aumento se debe a que esta zona se ha convertido durante la pandemia en una de las m\u00e1s atractivas para realizar servicios de \u00faltima milla asociados al e-Commerce, ya que es cercana a las comunas con mayor poblaci\u00f3n de Santiago.<\/p>\n
En tanto, seg\u00fan lo proyectado por Colliers International, se aplaza hasta 2021 y principios de 2022, el comienzo de obra de algunos proyectos que contemplaban el inicio de construcci\u00f3n para este a\u00f1o. Se estima que son alrededor de 159.000 m2 los que estar\u00edan afectados por este retraso.<\/p>\n
Para el pr\u00f3ximo semestre se espera que entren al mercado 88.918 m2, de los cuales 25.000 m2 Corresponden al submercado Poniente (Clase B), 10.000 m2 al submercado Sur (Clase B) y el restante se concentra en el submercado Norponiente, Clase A y B, donde 39.956 m2 corresponden al proyecto Anya Lo Echevers y 13.962 m2 al proyecto Miraflores III. Se prev\u00e9 que la demanda futura valorar\u00e1 aquellos centros log\u00edsticos que otorguen servicios externalizados para realizar operaciones de venta e-Commerce.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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