{"id":15590,"date":"2022-04-12T12:10:45","date_gmt":"2022-04-12T12:10:45","guid":{"rendered":"https:\/\/www.felana.com.mx\/2022\/04\/12\/mercado-de-bodegaje-como-apalancar-la-demanda-de-espacios\/"},"modified":"2022-04-12T12:10:45","modified_gmt":"2022-04-12T12:10:45","slug":"mercado-de-bodegaje-como-apalancar-la-demanda-de-espacios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.flx-logistics.com\/en\/mercado-de-bodegaje-como-apalancar-la-demanda-de-espacios\/","title":{"rendered":"MERCADO DE BODEGAJE: \u00bfC\u00d3MO APALANCAR LA DEMANDA DE ESPACIOS?"},"content":{"rendered":"
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En los dos \u00faltimos a\u00f1os, el mercado de Bodegaje ha mostrado un importante dinamismo, siendo uno de los sectores de mejor desempe\u00f1o durante la pandemia. Los principales reportes del mercado inmobiliario industrial as\u00ed lo demuestran. De hecho, los indicadores contenidos en los diversos estudios muestran una tendencia de alta demanda constante en los \u00faltimos tres semestres, llevando con ello la cifra anual de demanda a la m\u00e1s alta de los \u00faltimos siete a\u00f1os y a niveles de vacancia del 0%.<\/p>\n

Si desglosamos los principales reportes del mercado del segundo semestre de 2021, tenemos variaciones m\u00ednimas en los indicadores generales. As\u00ed, seg\u00fan lo expuesto por Colliers International, por ejemplo, la tasa de vacancia de las bodegas en arriendo muestra una fuerte baja, registrando una fuert\u00edsima reducci\u00f3n desde un 5,7% el 2S 2020 a un 0,19% en igual periodo de 2021, validando la alta demanda por activos industriales que se presenta actualmente. producto de la fuerte demanda por espacios de almacenaje impulsada por el e-commerce, y nuevas tendencias de comercio. Este valor corresponde al m\u00ednimo registrado desde hace m\u00e1s de 8 a\u00f1os, siendo el 2S de 2013 el per\u00edodo que registra el m\u00ednimo hist\u00f3rico de vacancia con un \u00edndice del 1,1%.<\/p>\n

En cuanto a las tarifas de arriendo por m2, el reporte de Colliers registra un alza importante respecto al 2S de 2020, (0,113 UF\/m2) debido en gran parte a la escasa disponibilidad actual, lo cual genera una distorsi\u00f3n en los precios, con el indicador ubicado en 0,210 UF\/m2.<\/p>\n

Por su parte, el Informe de Mercado Industrial – Centros de Bodegas, elaborado por la consultora JLL para el 2S de 2021, sigue la senda de su predecesor. En materia de vacancia general, el reporte de JLL indica que \u00e9sta disminuy\u00f3 en 2,1 puntos porcentuales de un semestre a otro, alcanzando durante el 2S de 2021 un 0,4%, debido a la alta demanda por bodegas a un m\u00ednimo hist\u00f3rico desde que se tienen registros. Seg\u00fan indican desde JLL \u201ccuatro de los cinco submercados registraron una vacancia menor al 1%, de los cuales, dos de ellos (Poniente y Centro) se ubicaron en un 0%. Si bien se hab\u00eda dado antes que alg\u00fan submercado registrara un 0%, desde que se tienen registros nunca se hab\u00eda dado que fueran m\u00e1s de uno y que fuera el submercado Poniente\u201d, destaca el reporte. (Gr\u00e1fico 1)<\/p>\n

\"Grafico<\/p>\n

Respecto al valor de arriendo pedido por bodegas, seg\u00fan JLL, \u201cdebido a la baja disponibilidad y al tipo de bodegas disponibles (de menores dimensiones), la tarifa de arriendo aument\u00f3 considerablemente en relaci\u00f3n con el semestre anterior, lo que no necesariamente representa lo ocurrido en todo el mercado. Si bien hubo una tendencia al alza en los valores de arriendo, debido a la baja disponibilidad, esta se ubic\u00f3 entre un 5 y un 10%, con un indicador general de 0,170 UF\/m2.<\/p>\n

Lo propio ocurre con lo reportado por la consultora CBRE, cuyo informe del 2S de 2021 indica que la tasa de vacancia cay\u00f3 2 puntos porcentuales, respecto del periodo anterior, alcanzando un 0,67%, \u201cel valor m\u00e1s bajo desde que se monitorea este mercado\u201d indica la consultora, agregando que \u201cdel total de centros catastrados en la muestra, s\u00f3lo 6 de ellos cuentan con disponibilidad, sumando una superficie total de arriendo de 32.570 m2\u201d. Los centros existentes, indica CBRE, “funcionan con lista de espera y la producci\u00f3n futura cuenta con altos niveles de precolocaci\u00f3n. En este contexto, los Operadores Log\u00edsticos buscan alternativas de crecimiento del stock a trav\u00e9s de la adquisici\u00f3n y reconversi\u00f3n de activos industriales (value add), lo que ha activado el mercado de venta de propiedades industriales\u201d. \u00a0En cuanto a la tarifa por m2, CBRE indica que la baja oferta disponible no permite obtener una muestra representativa de asking prices, lo que empuja precios a un promedio ponderado de 0.18 UF\/m2.<\/p>\n

Desde Cushmann & Weikfield, reportan que el mercado de bodegaje inicia 2022 con un enorme impulso; estableciendo el \u00edndice de vacancia en un 0% durante el 2S de 2021. Seg\u00fan la consultora, \u201clos arriendos observados corresponden a empresas que ya utilizaban espacios en parques log\u00edsticos y que aprovecharon cierta disponibilidad para expandir sus operaciones\u201d. Respecto a la oferta, desde C&W indican que \u201clos operadores se encuentran buscando opciones de expansi\u00f3n de sus centros log\u00edsticos con la compra de nuevas tierras, mientras que, la baja superficie disponible para arriendo ha generado complicaciones para el ingreso de nuevos ocupantes\u201d.<\/p>\n

En lo referido a las tarifas, C&W marca un \u00edndice m\u00e1s positivo., indicando que \u201clos precios de renta para el mercado de bodegas cerraron el semestre en un valor de 0,120 UF\/m\u00b2, por lo que, para efectos de nueva disponibilidad, es esperable que los precios tengan un alza de al menos un 10% y que al corto plazo sigan en aumento debido a la escasez de superficie\u201d.<\/p>\n

Finalmente, el reporte de GPS Property Solutions indica que el mercado de arriendo de bodegas Clase I en la Regi\u00f3n Metropolitana cierra un at\u00edpico a\u00f1o 2021, pr\u00e1cticamente sin oferta y con d\u00e9ficit en sus niveles de producci\u00f3n. \u201cLa baja vacancia observada durante el primer semestre del a\u00f1o se reafirma y profundiza al cierre del segundo semestre de 2021, con un hist\u00f3rico 0,54% de disponibilidad\u201d.
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RECICLAJE INDUSTRIAL, LA TENDENCIA PARA SEGUIR CRECIENDO<\/p>\n

Seg\u00fan han manifestado las diferentes consultoras inmobiliarias, especializadas en el rubro industrial, una de las principales tendencias en el mercado de bodegas para 202-2023 es la reconversi\u00f3n de activos industriales, tambi\u00e9n conocida como reciclaje industrial. A este respecto, Ingrid Hartmann, Senior Manager de CBRE indic\u00f3 que \u201cen la actualidad, existe una importante la escasez de suelo disponible con normativa industrial, y debido a eso el desarrollo de un proyecto de renta es mucho m\u00e1s complejo en t\u00e9rminos financieros. Ante eso, existe esta tendencia que est\u00e1n tomando los inversionistas y que se refiere a un formato de inversi\u00f3n mundialmente conocido como Value Add, en el cual se toman propiedades industriales que ya cumplieron su vida \u00fatil o que est\u00e1n en desuso por parte de sus usuarios originales; edificios que se reacondicionan, dej\u00e1ndolos acorde a los est\u00e1ndares que demanda el mercado. A trav\u00e9s del reciclaje el mercado est\u00e1 pudiendo crecer\u201d.<\/p>\n

En la misma din\u00e1mica, desde GPS Property indican que, \u201csi bien, la necesidad de espacio de almacenaje y log\u00edstica se ha acelerado y activado proyectos que se encontraban en carpeta, la escasez y encarecimiento en materiales de construcci\u00f3n presenta grandes desaf\u00edos para los desarrolladores de estos espacios. Frente a esta situaci\u00f3n, el reciclaje industrial ha tomado fuerza como una alternativa de inversi\u00f3n y desarrollo m\u00e1s econ\u00f3mica e inmediata, al reutilizar una estructura existente que se habilita y adapta para la renta\u201d.<\/p>\n

M\u00c1S SERVICIOS, MEJOR CALIDAD DE VIDA<\/p>\n

Otras de las tendencias del mercado para los Parques Log\u00edsticos, Centros de Distribuci\u00f3n o Condominios de Bodegas es la incorporaci\u00f3n de servicios de diversas categor\u00edas a fin de entregar mayores niveles de bienestar y calidad de vida a los usuarios y colaboradores de las empresas residentes en estos espacios.
En esta l\u00ednea, Ingrid Hartman expres\u00f3 que la inclusi\u00f3n de servicios tales como: Gimnasios, restaurantes, comercios, servicios bancarios, de transporte (buses de acercamiento), espacios de recreaci\u00f3n y otros; es una tendencia en alza en todos los mercados inmobiliarios de renta, y especialmente en los recintos log\u00edsticos -sobre todo aquellos ubicados en la periferia de la RM.<\/p>\n

\u201cHoy en d\u00eda todo est\u00e1 centrado en la experiencia, entonces hay una tremenda preocupaci\u00f3n por hacer que la experiencia, en cada uno de estos activos inmobiliarios, sea atractiva para el trabajador. En el sector inmobiliario industrial, espec\u00edficamente, esto cobra gran relevancia ya que estas empresas requieren atraer talento a sus filas y que estas personas permanezcan y una forma de lograr este objetivo es brindarles a estas personas espacios de trabajo amable, atractivos e integrados, con servicios cercanos y sobre todo espacios de recreaci\u00f3n, los que son tremendamente valorados por los colaboradores. Un rasgo caracter\u00edstico del mercado inmobiliario industrial es, precisamente, que los activos inmobiliarios se ubican en zonas de dif\u00edcil acceso, en la periferia de la ciudad, por lo cual no cuentan con ning\u00fan tipo de equipamiento o servicio en todo el sector. Es por ello, que las empresas buscan entregar servicios b\u00e1sicos y, por cierto, otros de valor agregado\u201d.<\/p>\n

Consecuentemente, desde JLL, Peter Guevarra, Director de Investigaci\u00f3n Regional expuso que “las comodidades para los empleados en los almacenes (Centros de bodegaje, parques o condominios industriales) no siempre se consideraron un requisito para atraer a la fuerza de trabajo. Sin embargo, esto est\u00e1 cambiando r\u00e1pidamente, con la guerra de talentos calent\u00e1ndose en medio de la escasez de mano de obra. Es por ello que, el dise\u00f1o centrado en el ser humano se ha convertido en una prioridad para las empresas de log\u00edstica que intentan atraer y retener a los mejores talentos\u201d.<\/p>\n

Al respecto, Guevara agreg\u00f3 que \u201cen todas las instalaciones log\u00edsticas modernas, se est\u00e1n incorporando m\u00e1s servicios de bienestar en el dise\u00f1o de los edificios, incluso ofertas de alimentos, guarder\u00edas, gimnasios y una mejor conectividad\u201d.\u00a0 En tanto, los espacios de relajaci\u00f3n, los servicios de alimentos saludables y los espacios al aire libre encabezan la lista de servicios de salud y bienestar que los empleados desean en sus lugares de trabajo f\u00edsicos, seg\u00fan JLL.<\/p>\n

En la misma l\u00f3gica, el reporte de JLL ahonda en la tendencia de implementar un dise\u00f1o enfocado en el ser humano a nivel intralog\u00edstico, es decir, al interior del CD o la Bodega. Seg\u00fan la consultora, \u201cm\u00e1s all\u00e1 de las comodidades, implementar un dise\u00f1o enfocado en el ser humano en las instalaciones log\u00edsticas tambi\u00e9n significa considerar c\u00f3mo los avances tecnol\u00f3gicos pueden mejorar el bienestar de los empleados al reducir las tareas f\u00edsicamente exigentes, como el levantamiento excesivo\u201d. A lo cual Guevara agreg\u00f3 que \u201cel dise\u00f1o de los Almacenes debe adaptarse, junto con el ritmo de avance tecnol\u00f3gico y la naturaleza evolutiva del trabajo, para garantizar la seguridad y el bienestar de los empleados\u201d.<\/p>\n

Siempre en esta t\u00f3nica, GPS Property present\u00f3 en su reporte del 2S 2021 la reflexi\u00f3n de V\u00edctor Villanueva, Gerente General de VARQ Arquitectos, especialista que ahonda en la evoluci\u00f3n de la arquitectura industrial. Al respecto, el profesional indic\u00f3 que \u201cla imagen de la arquitectura industrial ha evolucionado profundamente en los \u00faltimos a\u00f1os. Parte con la imagen corporativa de las empresas, que ven en una arquitectura m\u00e1s elaborada, una expresi\u00f3n del car\u00e1cter de la compa\u00f1\u00eda, que termina en proyectos de bodegas con showroom completamente comerciales, donde la marca del cliente se exhibe como en un Mall. Las bodegas dejan de ser solo una construcci\u00f3n operativa para ganar una carga comunicacional en este aspecto\u201d.<\/p>\n

En torno a los sistemas constructivos, Villanueva destac\u00f3 que \u201cpara que un paquete llegue en menos de 30 minutos a tu casa, existe un milagro log\u00edstico, a partir de grandes centros de distribuci\u00f3n, que se ubican en las periferias de Santiago, en el caso de regiones, vemos distribuidores de manera m\u00e1s escalada con peque\u00f1os asociados y Pymes de Micro-distribuci\u00f3n. Este proceso, implica un tremendo esfuerzo operacional y la estructura correcta para poder desarrollar este servicio. Es por esto por lo que tendencias como el Reciclaje de Edificios ha permitido reubicar industrias, redise\u00f1ar espacios, redefinir ubicaciones estrat\u00e9gicas dentro del casco urbano y el per\u00edmetro de las ciudades, d\u00e1ndole vida nuevamente a edificios que no tienen que demolerse, sino que pueden ser utilizados de manera inteligente por la condici\u00f3n propia de ellos que les permite volver a nacer y al mismo tiempo generar un aporte a la comunidad del entorno inmediato\u201d.<\/p>\n<\/p><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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