{"id":15786,"date":"2023-02-17T19:15:10","date_gmt":"2023-02-17T19:15:10","guid":{"rendered":"https:\/\/www.flx-logistics.com\/?p=15786"},"modified":"2023-02-17T19:15:10","modified_gmt":"2023-02-17T19:15:10","slug":"mercado-de-bodegas-entre-la-nula-vacancia-y-la-oportunidad-de-expandirse-a-nuevos-territorios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.flx-logistics.com\/en\/mercado-de-bodegas-entre-la-nula-vacancia-y-la-oportunidad-de-expandirse-a-nuevos-territorios\/","title":{"rendered":"MERCADO DE BODEGAS ENTRE LA NULA VACANCIA Y LA OPORTUNIDAD DE EXPANDIRSE A NUEVOS TERRITORIOS"},"content":{"rendered":"
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El mercado de renta inmobiliario industrial sigue consolid\u00e1ndose como uno de los sectores de mejor desempe\u00f1o en el actual escenario, marcado por la fuerte alza inflacionaria y la amenaza de recesi\u00f3n econ\u00f3mica derivada, principalmente, de la pandemia global y los principales reportes del mercado inmobiliario industrial as\u00ed lo demuestran.<\/p>\n

De hecho, seg\u00fan el \u00faltimo Informe de Mercado Industrial de Centros de Bodegas, elaborado por JLL, \u201cdurante el primer semestre de 2022 se mantiene la tendencia registrada en los \u00faltimos dos a\u00f1os, siendo los Centros de Bodegas uno de los tipos de activos que mejor rendimiento han tenido en este periodo, debido a la alta demanda por este producto que ha concluido en una ocupaci\u00f3n sin precedentes en el mercado local\u201d.<\/p>\n

Lo expuesto por JLL se traduce, por cierto, en el nivel de vacancia que exhibe el sector, que al cierre del primer semestre del a\u00f1o en curso se posiciona en nulo hist\u00f3rico (0.1%), dato que corroboran los reportes de GPS Property Solutions y Cushman & Wakefield, este \u00faltimo posicionando la vacancia en un 0.4%. Coincidentemente, los reportes de las tres consultoras citadas sit\u00faan el valor de vacancia como el m\u00ednimo hist\u00f3rico registrado en los \u00faltimos 8 a\u00f1os.<\/p>\n

El escenario actual, en t\u00e9rminos de vacancia se explicar\u00eda, seg\u00fan los expertos de JLL, entre otras cosas, \u201cpor el exponencial crecimiento del e-Commerce durante la pandemia y los problemas en la cadena de abastecimiento extendida. A lo anterior, se sum\u00f3 un escenario de desaceleraci\u00f3n en la inversi\u00f3n de nuevos proyectos de bodegas por parte de los desarrolladores, a fines del 2019 y durante el 2020, donde la incertidumbre econ\u00f3mica y social afect\u00f3 la toma de decisiones sobre la construcci\u00f3n de nuevos proyectos, repercutiendo finalmente en los \u00faltimos doce meses, generando un desfase entre la oferta y la demanda, con dos a\u00f1os de producci\u00f3n levemente por debajo del promedio de los \u00faltimos cinco a\u00f1os (2020 y 2021) pero con un aumento significativo en la demanda el a\u00f1o 2021, llegando casi a los 300.000 m\u00b2 de absorci\u00f3n neta anual\u201d.<\/p>\n

En este esquema, los expertos de Cushman & Wakefield, en su reporte MarketBeat Santiago Industrial (1S 2022), destacan como impulsores de mayor demanda a empresas que comercializan productos de L\u00ednea Blanca, Alimentos, Vestuario y Tecnolog\u00eda, las que requieren m\u00e1s espacio debido al sobre stock.<\/p>\n

El escenario descrito anteriormente finalmente se ha traducido a precios, indican las consultoras citadas, \u201caumentando considerablemente los valores de arriendo en un 32% en relaci\u00f3n con el primer semestre del a\u00f1o anterior, anotando un alza hist\u00f3rica al primer semestre de este a\u00f1o, llegando a las 0.163UFm2\u201d, indican desde JLL. Igual valor tarifario registran los expertos de Cushman & Wakefield en su reporte inmobiliario del 1\u00b0S de 2022, destacando que \u201cmuchos contratos de arriendo que concluyeron en este periodo se tomaron inmediatamente por la expansi\u00f3n de otros ocupantes del mismo centro o nuevos inquilinos que est\u00e1n haciendo listas de espera. Es por esto que la desocupaci\u00f3n de bodegas no se hace visible para el resto del mercado\u201d.<\/p>\n

A partir de las cifras expuestas vale considerar el an\u00e1lisis de los actores del mercado de bodegaje, para lo cual, revista Logistec entrevist\u00f3 a David Furman, director ejecutivo en Empresas Danco; Sebasti\u00e1n Ulloa, gerente industrial en Grupo Patio; Carlos Figueroa, gerente general de Invinsa Central Bodegas y Fernando Arancibia, gerente comercial de Bodenor Flexcenter; ejecutivos que realizaron su an\u00e1lisis respecto de la evoluci\u00f3n de los indicadores de demanda y vacancia y las perspectivas futuras del mercado de bodegaje. <\/p>\n

DEMANDA: E-COMMERCE, INVENTARIO Y SEGURIDAD<\/p>\n

Al ser consultados respecto a los factores que en la actualidad han gatillado \u00edndices de vacancia nula hist\u00f3ricos, baja producci\u00f3n y tarifas record para el mercado de renta inmobiliario industrial, los expertos coinciden con el an\u00e1lisis previo de las consultoras, indicando que diferentes factores se han combinado para generar el estatus actual de alto estr\u00e9s.<\/p>\n

\"carlosEn esta l\u00ednea, y a fin de delimitar el an\u00e1lisis, lo primero que debemos abordar son los gatillantes de la demanda por m\u00e1s espacio de bodegaje. Al respecto, Carlos Figueroa destac\u00f3 que \u201cel cambio estructural experimentado por el e-Commerce que empez\u00f3 a tomar un rol relevante como canal de venta para el sector retail, principalmente, durante los \u00faltimos dos a\u00f1os, se transform\u00f3 en un factor relevante que deriv\u00f3 en una mayor demanda de metros cuadrados\u201d. Agreg\u00f3 adem\u00e1s que \u201clas complejidades que las cadenas de distribuci\u00f3n a nivel global han experimentado (congesti\u00f3n portuaria, alzas de fletes, etc.) tambi\u00e9n han tenido un efecto en el mercado de renta inmobiliario industrial, ya que las empresas pasaron de tener 3 meses de inventario a tener 6 meses de inventario lo que implica duplicar la capacidad de bodegas para guardar materias primas o productos terminados\u201d.<\/p>\n

En tercer lugar, el gerente general de Invinsa Central Bodegas destac\u00f3 la seguridad como otro factor determinante en la alta demanda en el mercado de renta inmobiliaria industrial, asegurando que \u201cmuchas empresas han migrado desde el modelo \u201cstand alone\u201d a los condominios de bodega, donde encuentran mayor seguridad y otro tipo de \u201camenities\u201d para sus clientes y colaboradores; bajo un esquema de servicio que permite que tanto sus activos, como su gente est\u00e9n m\u00e1s resguardadas\u201d. <\/p>\n

\"SebastianEn lo relacionado al crecimiento del comercio electr\u00f3nico, puntualmente, Sebasti\u00e1n Ulloa, sostuvo que los actores del mercado siguen atentos a la evoluci\u00f3n de esta modalidad de venta y sus efectos en la demanda de bodegas, indicando que \u201cseg\u00fan todas las proyecciones, para 2025 se espera que las ventas online representen el 21% de las ventas totales del retail, duplicando en tres a\u00f1os su participaci\u00f3n actual (12%), con lo cual este factor seguir\u00e1 impulsando una mayor demanda para el mercado de renta inmobiliaria industrial. Al mismo tiempo, el gerente industrial de Grupo Patio destac\u00f3 los efectos de la demanda e-Commerce en regiones para el mercado de bodegaje, un factor que considera relevante \u201cporque la oferta de renta inmobiliaria en el resto del pa\u00eds ha sido hist\u00f3ricamente poco profunda, salvo excepciones como Antofagasta, Puerto Montt y Concepci\u00f3n. Pero vamos a ver presencia de nuevos proyectos de renta industrial en ciudades intermedias como, por ejemplo, Chill\u00e1n, Talca, Curic\u00f3, Coquimbo y Temuco\u201d lo que resulta bastante relevante, ya que implica un primer paso hacia la descentralizaci\u00f3n del mercado.<\/p>\n

En lo relacionado al tercer factor: la seguridad; Figueroa ahond\u00f3 en el punto, indicando que \u201cla seguridad siempre ha sido un tema relevante para los actores del mercado de bodegas y es sabido que el modelo de condominios genera importantes ventajas y econom\u00edas de escalas en esta materia, porque los desarrolladores invertimos constantemente en mejores sistemas de seguridad y mejores protocolos. \u00bfQu\u00e9 es lo que ha cambiado en el \u00faltimo tiempo? el nivel de violencia en los tipos de robos que afectan a los centros de distribuci\u00f3n y centros de bodegas. Lo cierto, es que todos estamos expuestos, pero aquellas empresas que operan bajo el modelo stand alone, lo est\u00e1n a\u00fan m\u00e1s y los costos de inversi\u00f3n que deben afrontar para evitar o hacer frente a este tipo de acciones delictivas de alto impacto son evidentemente mayores\u201d.<\/p>\n

\"fernandoPor su parte, Fernando Arancibia, gerente comercial de Bodenor Flexcenter, manifest\u00f3 que \u201choy la seguridad no es un diferenciador de servicio, es un desde.<\/p>\n

Lamentablemente, es una tendencia en la que no se vislumbra que pase de moda, al contrario lleg\u00f3 para quedarse\u201d.<\/p>\n

A partir de los factores expuestos, los actores del mercado sostienen que los \u00edndices de ocupaci\u00f3n que en la actualidad marcan un record hist\u00f3rico de vacancia nula (0.1%) se mantendr\u00e1n en el largo plazo. Al respecto, David Furman, manifest\u00f3 que \u201cel mercado de renta inmobiliaria implica servicios que no son f\u00e1cilmente ajustables a la demanda, debido a que los periodos para ejecutar desarrollos inmobiliarios y aumentar la oferta son largos y, por lo tanto, vemos que en los pr\u00f3ximos 18 o 24 meses la vacancia seguir\u00e1 siendo nula en Santiago\u201d. Consecuentemente, Sebasti\u00e1n Ulloa sostuvo que a nivel de proyecciones \u201ccreemos que en los pr\u00f3ximos 3 a\u00f1os el nivel de vacancia se estabilizar\u00e1 en torno al 1.5%. Ciertamente va a existir un ajuste, pero la ocupaci\u00f3n seguir\u00e1 bajo el m\u00ednimo hist\u00f3rico por la presi\u00f3n del canal e-Commerce, principalmente\u201d.<\/p>\n

DE LA PRODUCCI\u00d3N Y LAS TARIFAS\u2026<\/p>\n

Mientras la demanda por espacios de almacenaje sube y la vacancia se estrecha, \u00bfqu\u00e9 ocurre con la producci\u00f3n de nuevos m2 y las tarifas? En este plano, dos de los factores que los expertos han destacado son: el incremento en el valor del suelo industrial y de los costos de construcci\u00f3n; los que a su vez impactan en las tarifas.<\/p>\n

\"DavidEn esta l\u00ednea, el ejecutivo de Empresas Danco indic\u00f3 que \u201clos costos de construcci\u00f3n se han incrementado en alrededor de 30% sobre los precios en UF pre pandemia\u201d, debido al incremento en el valor de los suelos industriales y a los problemas que las cadenas de suministro que intervienen en la importaci\u00f3n materiales para la construcci\u00f3n han enfrentado por la pandemia. No obstante, indic\u00f3 Furman, \u201ca pesar de los altos costos se sigue construyendo. De hecho, se estima que en los pr\u00f3ximos meses entrar\u00e1n un equivalente a 25% m\u00e1s de metros cuadrados a la oferta total actual. Es decir, los altos costos no han sido un impedimento para que el mercado siga generando y ofreciendo nuevos espacios\u201d.<\/p>\n

Por su parte, Fernando Arancibia concord\u00f3 con lo expuesto por Furman, indicando que \u201cfactores como el valor del suelo y el costo de los materiales de construcci\u00f3n definen el nivel de producci\u00f3n para el mercado inmobiliario industrial y en la medida que el mercado asuma estos costos y se mantenga la vacancia en los niveles actuales, los indices de producci\u00f3n deber\u00edan mantenerse\u201d.<\/p>\n

Es claro que para mantener con vida el mercado, desarrollar nuevos proyectos \u2013 a pesar de los altos costos- es vital. Pero, \u00bfqu\u00e9 tan complejo es construir y, a su vez, ser competitivo a nivel tarifario? A partir de la interrogante expuesta, los actores del mercado han debido ser creativos y, por cierto, audaces, considerando adem\u00e1s que el actual momento de incertidumbre que afectan al pa\u00eds en materia pol\u00edtica, econ\u00f3mica y social tambi\u00e9n afecta el nivel de producci\u00f3n normal.<\/p>\n

En esta l\u00ednea, se han dado con fuerza dos fen\u00f3menos, \u2018el arriendo en verde\u2019 y la b\u00fasqueda de nuevos terrenos aptos para la construcci\u00f3n de nuevos proyectos.
En lo referido al arriendo en verde o a la implementaci\u00f3n de \u201cpromesas de arriendo futuro\u201d, Fernando Arancibia sostuvo que \u201cclaramente, hoy el mercado producto de la cero vacancia y la alta demanda est\u00e1 arrendando todo en verde, pero este fen\u00f3meno en alg\u00fan momento deber\u00e1 ajustarse\u201d, advierte. No obstante, seg\u00fan los diversos reportes de mercado, el arriendo en verde no retroceder\u00e1 en el corto o mediano plazo.<\/p>\n

De hecho, seg\u00fan el reporte de Cushman & Wakefield muchos contratos de arriendo que concluir\u00e1n a fines de 2022, ya han sido tomados por los ocupantes del mismo centro o nuevos inquilinos que est\u00e1n haciendo listas de espera. Es por esto que la desocupaci\u00f3n de bodegas no se hace visible para el resto del mercado.<\/p>\n

Respecto al arriendo en verde, Carlos Figueroa indic\u00f3 que esta pr\u00e1ctica apunta, por parte de los clientes, a gestionar el riesgo y la continuidad operativa de su negocio frente a una oferta que es limitada. Desde otra \u00f3ptica, Sebasti\u00e1n Ulloa sostuvo que el arriendo en verde, en tiempos de incertidumbre como el actual, es una pr\u00e1ctica que aporta mayor tranquilidad y resguardo a los desarrolladores.<\/p>\n

\u201cEl arriendo en verde nos permite mayor selectividad del arrendatario. Se vienen tiempos dif\u00edciles y tenemos que ser bien cuidadosos con el comportamiento de algunos arrendatarios. Cuando t\u00fa administras portafolios que est\u00e1n en fondos de inversi\u00f3n p\u00fablico, tienes un compromiso adicional con el capital del aportante institucional, eso para nosotros es muy importante, obviamente y eso nos lleva a ser s\u00faper selectivos\u201d, sostiene Ulloa.<\/p>\n

En lo referido a la expansi\u00f3n hacia nuevos sectores, en tanto, Sebasti\u00e1n Ulloa sostuvo que \u201cen este momento el mercado inmobiliario de renta industrial debe ir a capturar el nuevo ciclo de plusval\u00eda en sectores menos consolidados como, por ejemplo, Noviciado. Hoy, los actores del mercado enfrentamos el hecho de que existe muy poco suelo disponible y los terrenos que est\u00e1n disponibles se transan a un valor muy alto. As\u00ed, los proyectos de renta industrial est\u00e1n siendo evaluados con un estr\u00e9s en tarifa que es una captura de la coyuntura actual, pero que no es sostenible en el largo plazo. Es el momento de ir a lugares menos consolidados con perspectiva de plusval\u00eda a vivir un nuevo ciclo de mayor valor\u201d.<\/p>\n

Por su parte, David Furman indic\u00f3 que \u201cir en b\u00fasqueda de terrenos en otros sectores industriales es una tendencia, pero tambi\u00e9n implica un riesgo, principalmente porque encontramos importantes frenos en materia de permisos y tramitaciones que detienen la expansi\u00f3n\u201d.<\/p>\n

Ahondando en este punto, Carlos Figueroa manifest\u00f3 que \u201ctodos buscamos posibilidades para crecer en nuestra cartera de productos de bodega, pero eso no es tan sencillo. Aparentemente, lo m\u00e1s f\u00e1cil ser\u00eda comprar los terrenos vecinos vac\u00edos, pero muchos de esos terrenos industriales, o bien, han subido de precio o bien tienen normativas restrictivas que hacen dif\u00edcil la colocaci\u00f3n de bodegas, por lo tanto, independiente de que hoy d\u00eda hay necesidad de bodegas, que los operadores estamos buscando posiciones para para crecer, el conseguir terrenos no est\u00e1 siendo f\u00e1cil.<\/p>\n

Por otro lado, no se trata de construir en cualquier parte, ya que los proyectos de bodegas son rentables y atractivos en la medida en que brinden a los usuarios una ubicaci\u00f3n eficiente, que combine un buen est\u00e1ndar de construcci\u00f3n, excelente accesibilidad y seguridad. No se debe perder de vista, adem\u00e1s, que los desarrolladores invierten en este tipo de proyectos apoy\u00e1ndose en la banca, hay seguros que se comprometen y un sinf\u00edn de otros factores, si un sector no es rentable, aunque est\u00e9 disponible, simplemente no es viable\u201d.<\/p>\n

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