{"id":16050,"date":"2023-04-14T03:00:52","date_gmt":"2023-04-14T03:00:52","guid":{"rendered":"https:\/\/www.flx-logistics.com\/?p=16050"},"modified":"2023-04-14T03:00:52","modified_gmt":"2023-04-14T03:00:52","slug":"el-mercado-bodegaje-mantiene-su-ritmo-con-cifras-historicas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.flx-logistics.com\/en\/el-mercado-bodegaje-mantiene-su-ritmo-con-cifras-historicas\/","title":{"rendered":"EL MERCADO BODEGAJE MANTIENE SU RITMO CON CIFRAS HIST\u00d3RICAS"},"content":{"rendered":"
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La tasa de vacancia registra una leve alza despu\u00e9s de cuatro periodos a la baja, pese a esto a\u00fan se mantiene en \u00edndices hist\u00f3ricamente bajos, con una tasa de 0,35%, seg\u00fan inform\u00f3 Colliers. En tanto, a nivel regional, Santiago\u00a0se posiciona como la ciudad que lidera a nivel sudamericano la menor vacancia, tras seis semestres consecutivos de nula disponibilidad, seg\u00fan el estudio de Cushman & Wakefield.<\/p>\n

El desarrollo inmobiliario relacionado a la industria log\u00edstica es una de las \u00e1reas m\u00e1s analizadas de este sector. Estudios, an\u00e1lisis, encuestas e investigaciones dan luces de c\u00f3mo se va moviendo este mercado con niveles de construcciones, zonas de mayores requerimientos y nivel de vacancia, entre otros.<\/p>\n

Pero \u00bfqu\u00e9 importancia tiene conocer estas cifras? La respuesta est\u00e1 en c\u00f3mo el desarrollo inmobiliario se relaciona con el crecimiento, comportamiento y evoluci\u00f3n de la log\u00edstica. Los n\u00fameros que arrojan estos estudios nos muestra c\u00f3mo se comporta el mercado, cu\u00e1les son las oportunidades que existen y tambi\u00e9n nos habla del momento econ\u00f3mico del pa\u00eds.<\/p>\n

Es por eso por lo que es de vital importancia conocer algunos de los \u00faltimos reportes del mercado del bodegaje realizados en Chile con la finalidad de dar visibilidad al particular momento que vive la industria con cifras que nos hablan de un momento \u00fanico en temas de vacancias y en t\u00e9rminos de expansi\u00f3n en m2.<\/p>\n

Baja vacancia, rentabilidad del mercado, crecimiento del e-Commerce o contracci\u00f3n del consumo son algunos de los conceptos que se relacionan estrechamente con el desarrollo inmobiliario log\u00edstico y que queda en evidencia en los estudios de importantes empresas como Cushman & Wakefield y Colliers. Aqu\u00ed algunos de los principales puntos de estos reportes para entender, en parte, los movimientos de este mercado. \u00a0<\/p>\n

UNA MIRADA REGIONAL<\/p>\n

Con una mirada regional del mercado de bodegaje, el Market Beat Log\u00edstico Sudam\u00e9rica, elaborado por Cushman & Wakefield, se\u00f1ala que este sector atraviesa un momento muy particular con alta demanda en toda la regi\u00f3n y con tasas de vacancia hist\u00f3ricamente bajas.<\/p>\n

El estudio reconoce a la ciudad de Santiago como l\u00edder sudamericano en cuanto a la menor vacancia con un 0,27% al cierre de 2022,\u00a0tras seis semestres consecutivos de nula disponibilidad. Se espera que este 2023, el liderazgo de la capital chilena se mantenga, siendo as\u00ed una de las ciudades m\u00e1s activas en cuanto al desarrollo inmobiliario.<\/p>\n

En esta l\u00ednea, el informe muestra adem\u00e1s que\u00a0las ciudades de Bogot\u00e1\u00a0y\u00a0Buenos Aires\u00a0le siguen en cuanto a bajos niveles de vacancia, con un 1,98% y 5,7%, respectivamente. En tanto,\u00a0Sao Paulo, cerr\u00f3 el a\u00f1o con un 8% de disponibilidad y\u00a0R\u00edo de Janeiro\u00a0con un 17% aproximadamente. Por su parte,\u00a0Lima, un mercado con un potente desarrollo log\u00edstico,\u00a0ha sido la \u00fanica ciudad donde la vacancia ha tenido una tendencia creciente, principalmente debido al dinamismo del mercado que constantemente est\u00e1 ampliando espacios en centros consolidados, y pas\u00f3 de estar en 3,66% al cierre del primer semestre a 8,64% al final del 2022.<\/p>\n

\u201cDesde el 2021 hemos visto un intenso aumento de la demanda en la ciudad de Santiago,\u00a0gatillado por\u00a0el dinamismo del comercio electr\u00f3nico\u00a0a ra\u00edz de las cuarentenas decretadas\u00a0por la pandemia, sumado a una\u00a0escasa\u00a0producci\u00f3n de nuevas superficies.\u00a0Ante esto, vemos que el escenario de nula disponibilidad\u00a0actual se va a prolongar hasta principios o mediados del 2024, dado que los nuevos m2\u00a0que\u00a0ingresar\u00e1n ya se encuentran pre arrendados durante 2023, sin embargo, el freno que est\u00e1 experimentando la econom\u00eda actualmente se dejar\u00e1 sentir en la demanda por espacios de almacenaje,\u00a0por lo que\u00a0debiese ir aumentando gradualmente la vacancia\u201d,\u00a0analiz\u00f3\u00a0Ariel Benzaquen, Country Manager de Cushman & Wakefield Chile.<\/p>\n

M2 V\/S DEMANDA: LA CUOTA DE EQUILIBRIO<\/p>\n

En t\u00e9rminos de absorci\u00f3n neta, entendida como la diferencia entre los metros cuadrados ocupados f\u00edsicamente y los desocupados, el reporte regional indica que, al cierre de 2022,\u00a0Santiago\u00a0alcanz\u00f3 los 291.483 m2, con tan solo 5.527 m2 disponibles. En\u00a0Buenos Aires,\u00a0la absorci\u00f3n neta tambi\u00e9n cerr\u00f3 con un valor positivo de 272.487 m\u00b2, donde gran parte de la superficie ocupada ha sido resultado de la expansi\u00f3n de las empresas en espacios de almacenamiento de productos, siendo los sitios desocupados y de menores metros, dep\u00f3sitos de \u00faltima milla. Por su parte, Sao Paulo presenta el indicador de absorci\u00f3n neta m\u00e1s alto de la regi\u00f3n con 429.381 m2, mientras que Lima y R\u00edo de Janeiro terminaron el a\u00f1o con una demanda promedio de 30.533 m2 y 5.884 m2 respectivamente.<\/p>\n

\u201cDurante el a\u00f1o pasado en Santiago se observ\u00f3 un desequilibrio entre la oferta y la demanda, ya que los\u00a0m2\u00a0entrantes no suplieron la demanda. Esto,\u00a0se visualiza en el ingreso de superficies previamente arrendadas y la firma de contratos de arriendos de bodegas en proyectos en proceso de construcci\u00f3n, sin embargo,\u00a0durante el a\u00f1o se revertir\u00e1 esta situaci\u00f3n\u00a0dado el importante n\u00famero de nuevos proyectos en etapa final de construcci\u00f3n. Por lo mismo, se espera que este a\u00f1o Santiago se mantenga como una de las ciudades m\u00e1s activas en desarrollo, con 379.046 m2 que ingresar\u00e1n durante el 2023, excediendo al doble el metraje demandando del 2022\u201d,\u00a0puntualiz\u00f3\u00a0Benzaquen.<\/p>\n

Por otro lado, el precio promedio de arriendo en el mercado de bodegas durante 2022 fue de 5,44 USD\/m\u00b2, un 8% m\u00e1s alto que el registrado a fines del 2021. As\u00ed, tanto en\u00a0Santiago\u00a0como en\u00a0Sao Paulo, se evidenciaron los incrementos semestrales m\u00e1s significativos en este indicador con un 16% y 12%, respectivamente. Les sigue\u00a0Buenos Aires, con un aumento de un 5,8%, llegando a los 5,7 USD\/m\u00b2. Por el contrario, en\u00a0Lima, el precio de renta cerr\u00f3 en USD 5,55 por m\u00b2, disminuyendo en un 13% el valor de los arriendos log\u00edsticos en dicha capital, mientras que en\u00a0Bogot\u00e1\u00a0fue de USD 4,02 por m\u00b2, lo que reflej\u00f3 un descenso de 3% en comparaci\u00f3n con el mismo per\u00edodo de 2021. R\u00edo, por su lado, cerr\u00f3 en 5,5 USD\/m\u00b2.\u00a0<\/p>\n

Por \u00faltimo, el informe de Cushman & Wakefield destaca que se contin\u00faa intensificando la puesta en marcha en la regi\u00f3n de desarrollos \u201cbuild to suit\u201d, es decir, la construcci\u00f3n de espacios industriales en funci\u00f3n de las necesidades y solicitudes espec\u00edficas de un arrendatario, que pasar\u00e1 a ocupar esta infraestructura en el futuro,\u00a0\u201ctendencia que se explica dada la escasa oferta existente y el mayor riesgo debido a la inflaci\u00f3n en los precios de los materiales de construcci\u00f3n. El objetivo es evitar el incremento en la vacancia o iniciar la construcci\u00f3n de espacios que no necesariamente se ocupan en el corto plazo\u201d,\u00a0cerr\u00f3\u00a0Ariel Benzaquen, Country Manager de Cushman & Wakefield Chile.<\/p>\n

CIFRAS HIST\u00d3RICAS<\/p>\n

Por su parte, la consultora Colliers da una mirada local sobre la demanda de bodegaje en Chile, desglosando el comportamiento de la vacancia a nivel nacional. \u00a0En esta l\u00ednea, el reporte realizado por el \u00e1rea de estudios de la consultora sobre el segundo semestre de 2022 arroj\u00f3 que la tasa de vacancia de bodegas registr\u00f3 una leve alza respecto al semestre anterior, pasando de un 0,15% a 0,35%, manteniendo as\u00ed niveles cercanos a 0%.<\/p>\n

“Los niveles de vacancia siguen en niveles hist\u00f3ricamente bajos, producto de la fuerte demanda por espacios de almacenaje, impulsada por el e-Commerce, y nuevas tendencias de comercio”, se\u00f1ala Jos\u00e9 Miguel Astete, Gerente del \u00c1rea Industrial de Colliers.<\/p>\n

Con estas cifras en la mano -que demuestran una clara tendencia que se ha mantenido, en general, por un tiempo claro- el ejecutivo ahonda sobre el futuro del mercado, afirmando que las perspectivas 2023 son positivas, en cuanto a niveles de ocupaci\u00f3n de las bodegas. \u00a0<\/p>\n

“Se espera que la vacancia contin\u00fae bajo el 2%, debido a que la producci\u00f3n del 2023 viene enlazada a contratos de arriendo a plazos sobre los 5 a\u00f1os, y a que el e-commerce seguir\u00e1 aumentando”, afirma Astete.<\/p>\n

Del reporte se puede desprender adem\u00e1s que la zona centro de la capital registra la menor tasa de vacancia, con 0% y tambi\u00e9n la menor participaci\u00f3n de mercado. En tanto, las zonas norponiente, poniente y sur poseen tambi\u00e9n una muy baja vacancia, entre 01% y 0,2%, equivalente a cerca de 1.600 m2 disponibles.
\u2028Respecto a los precios, el an\u00e1lisis se\u00f1ala que tuvieron un leve ajuste a la baja respecto al semestre anterior, pero se mantienen en niveles superiores a lo registrado durante 2021, llegando a 0,172 UF\/m2.<\/p>\n

\u201cEl total de ingresos registrados durante el segundo semestre de 2022 lleg\u00f3 a 133.993 m2, mientras que la absorci\u00f3n fue de 122.835 m2\u201d, detallan desde Colliers.\u00a0“Pese a estas cifras, la absorci\u00f3n y producci\u00f3n presenta \u00edndices superiores a los observados durante los a\u00f1os 2020 y 2021, mostrando un dinamismo del mercado y la alta demanda existente. Para este a\u00f1o se espera el ingreso de 300 mil m2, los cuales se ubicar\u00e1n en las zonas poniente y norponiente de la capital”, explica Mat\u00edas Bucci, Consultor del \u00c1rea de Estudios de Colliers.<\/p>\n

\u201cDada la baja tasa de vacancia, el ingreso de nuevas superficies industriales habitualmente ya se encuentra precolocadas o se colocan r\u00e1pidamente, lo cual explica que la absorci\u00f3n semestral sea casi id\u00e9ntica a la producci\u00f3n. Respecto a la producci\u00f3n de este 2S 2022, si bien se observa una ca\u00edda respecto al semestre anterior, \u00e9sta se debe principalmente al timing en la construcci\u00f3n y recepciones de proyectos, encontr\u00e1ndose a\u00fan en niveles hist\u00f3ricamente altos, observ\u00e1ndose una producci\u00f3n total anual\u00a0en torno a 370.000 m2, con una absorci\u00f3n muy similar, lo cual representa uno de los \u00edndices m\u00e1s altos de los \u00faltimos a\u00f1os\u201d, recalca Bucci.<\/p>\n

Por su parte, Jos\u00e9 Miguel Astete explica que uno de los aspectos fundamentales que buscan hoy los usuarios de\u00a0bodegas, adem\u00e1s de la ubicaci\u00f3n y conectividad, es la seguridad.\u00a0\u201cLos centros log\u00edsticos han tenido que invertir en nuevas tecnolog\u00edas de seguridad para evitar robos y dar tranquilidad a los operadores debido a la alta delincuencia existente en el pa\u00eds. Las\u00a0bodegas\u00a0m\u00e1s demandadas actualmente son aquellas con una altura sobre los 9 metros y de una superficie de 1.000 metros cuadrados, ubicadas en condominios que brindan alta seguridad y poseen una buena conexi\u00f3n a autopistas\u201d, concluye.<\/p>\n

El mercado de bodegaje parece mantener su ritmo, por lo menos as\u00ed se ve reflejado en las cifras expuestas por ambas empresas que muestran una tendencia en cuanto a lo sucedido en los \u00faltimos semestres en el pa\u00eds. El rol que tiene el bodegaje en la performance log\u00edstica, econ\u00f3mica y comercial de las empresas queda en evidencia, pues la sensibilidad de este mercado hace que est\u00e9 estrechamente ligado al comportamiento de aspectos macroecon\u00f3micos y tambi\u00e9n sectoriales como es el crecimiento del comercio electr\u00f3nico. Queda entonces esperar c\u00f3mo se ir\u00e1 moviendo este mercado en cuanto a crecimiento, desarrollo, demandas y vacancia este 2023; a\u00f1o en que muchos hablan de una cierta \u201ccontracci\u00f3n\u201d de la industria con pausas en los proyectos y una clara atenci\u00f3n al comportamiento econ\u00f3micos.<\/p>\n<\/p><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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