{"id":16090,"date":"2023-08-11T01:38:11","date_gmt":"2023-08-11T01:38:11","guid":{"rendered":"https:\/\/www.flx-logistics.com\/?p=16090"},"modified":"2023-08-11T01:38:11","modified_gmt":"2023-08-11T01:38:11","slug":"desarrollo-de-bodegas-estretegias-a-considerar-ante-la-escasez-de-suelo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.flx-logistics.com\/en\/desarrollo-de-bodegas-estretegias-a-considerar-ante-la-escasez-de-suelo\/","title":{"rendered":"DESARROLLO DE BODEGAS. ESTRETEGIAS A CONSIDERAR ANTE LA ESCASEZ DE SUELO"},"content":{"rendered":"
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Mirar hacia zonas emergentes, embarcarse en un Join Venture o reciclar espacios urbanos, son tres estrategias que los desolladores de bodegas han debido implementar ante la problem\u00e1tica de la escasez y el alto valor de suelo urbano; un fen\u00f3meno que se ha visto agravado en la \u00faltima d\u00e9cada debido las restricciones de construcci\u00f3n impuestas por las autoridades incumbentes en los planes reguladores, al incipiente desarrollo de la industria de bodegaje en dicho periodo debido a la alta demanda de almacenamiento log\u00edstico; factores que a la fecha han derivado en la nula vacancia de mt2 en los \u00faltimos 24 meses.<\/p>\n

A finales de julio, las principales consultoras del sector inmobiliario industrial liberaron sus tradicionales reportes semestrales del mercado de bodegaje, instrumentos que nos permiten conocer el estado del arte, rangos tarifarios, puntos de vistas y nuevas tendencias para este sector que, a la fecha, transita en un contexto econ\u00f3mico marcado por la volatilidad e incertidumbre econ\u00f3mica que ha derivado en un ajuste a la baja en los niveles de inventario almacenado e importado y un importante descenso en el consumo privado.<\/p>\n

En este contexto, cabe destacar los datos publicados por la C\u00e1mara Nacional de Comercio, Servicios y Turismo de Chile (CNC) que indican que en el primer trimestre de 2023 el volumen de importaciones de los productos de retail se desaceler\u00f3 en un 41,3 % en el comparativo anual, tras caer un 40,5 % en el \u00faltimo trimestre del a\u00f1o pasado. En torno al consumo, en tanto, la CNC inform\u00f3 que, en el segundo trimestre de 2023, las ventas minoristas cayeron un 11,9% real, tras descender un 14,1% en el primer trimestre. As\u00ed, el primer semestre del presente a\u00f1o cerr\u00f3 con una baja en las ventas del 13%.<\/p>\n

A partir de lo expuesto y entrando en materia, las cifras del mercado inmobiliario industrial -referidas al desempe\u00f1o del sector durante el primer semestre de 2023- ciertamente se ven afectadas por los factores descritos previamente, sobre todo en lo atingente a los niveles de vacancia y producci\u00f3n de nuevos mt2 de bodegas. En esta l\u00ednea, al cierre del primer semestre del a\u00f1o en curso, los reportes de bodegaje industrial elaborados por Colliers International, GPS Property Solutions y Cushman & Wakefield exponen un alza muy moderada en el \u00edndice de vacancia de bodegas y abordan otras tendencias que pasamos a detallar.<\/p>\n

DE LA VACANCIA Y TARIFAS<\/h3>\n

Respecto a la dimensi\u00f3n de Vacancia, el reporte de Cushman&Wakefield concluye que \u201cel primer semestre del a\u00f1o 2023 cierra con una vacancia de 1,02%, marcando un incremento del 500% respecto al semestre anterior (0,17%). Seg\u00fan la consultora, esta alza se debe a t\u00e9rminos de contratos de superficies de almacenamiento, en su mayor\u00eda inferiores a 2.000 m\u00b2., 72% de las cuales pertenecen a centros clase B. \u201cEsta inestabilidad se estaba observando desde fines del a\u00f1o 2022, en los cuales distintos ocupantes decidieron no renovar sus contratos debido a los altos precios de arriendo y a la disminuci\u00f3n de sus stocks de productos. Esto no fue perceptible en primera instancia, debido a la alta demanda existente. Esto ha cambiado paulatinamente, observ\u00e1ndose una dilataci\u00f3n en los tiempos de espera de nuevos ocupantes y por consiguiente una ca\u00edda en el precio de arriendo pedido\u201d.<\/p>\n

Por otra parte, GPS Property Solutions (1,2%) en su reporte de bodegas del 1S2023, manifiesta que \u201cpese a que este mercado representa m\u00e1s 5 MM de m\u00b2, en la actualidad la superficie disponible es m\u00ednima producto de una demanda que se ha mantenido sostenida en los \u00faltimos a\u00f1os, registrando una vacancia del 1,2%\u201d. Al mismo tiempo, la consultora estima que \u201cel aumento de la vacancia ha presionado los valores de lista a la baja, anotando una ca\u00edda de este indicador en comparaci\u00f3n al per\u00edodo anterior, pasando de 0,195 a 0,176 UF\/m\u00b2. Sin embargo, se observa que los precios de cierre se mantienen en relaci\u00f3n con el semestre pasado\u201d.<\/p>\n

\"ReinaldoFinalmente, en torno a c\u00f3mo se comportar\u00e1 la tendencia de vacancia para el resto del a\u00f1o y 2024, Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers International indic\u00f3 que \u201cel mercado seguir\u00e1 con muy bajo nivel de vacancias, considerando que el ingreso de nuevas ofertas est\u00e1 bastante limitado. Por su lado, los altos costos de arriendo de espacio de bodegas, obliga a los usuarios a optimizar su espacio, y proceder en muchos casos a subarriendos por parte del espacio\u201d, agregando que \u201cdado que el transporte internacional est\u00e1 operando a niveles cercanos a la normalidad, la planificaci\u00f3n de los stocks es m\u00e1s viable y con ello, los espacios de bodegaje requeridos\u201d. En tanto, a nivel tarifario, el reporte de Colliers indica que \u201clos precios observados durante este primer semestre nuevamente registran una leve disminuci\u00f3n en comparaci\u00f3n con el semestre anterior (2S 2022), pero manteni\u00e9ndose todav\u00eda en niveles superiores a los observados durante el a\u00f1o 2021, alcanzando un valor de 0,168 UF\/m\u00b2\u201d.<\/p>\n

LA ESCASEZ DE SUELO Y LA PRODUCCI\u00d3N FUTURA<\/h3>\n

Si consideramos la relaci\u00f3n entre la nula vacancia y la dimensi\u00f3n de producci\u00f3n futura de nuevos m\u00b2 de bodegas para el mercado nacional, tenemos que el desempe\u00f1o de estos indicadores en los \u00faltimos 10 a\u00f1os no s\u00f3lo se ha relacionado con factores como la sostenida demanda de almacenamiento log\u00edstico, sino tambi\u00e9n con otro fen\u00f3meno que preocupa y ocupa a los actores del \u00e1mbito inmobiliario industrial: la escasez de suelo en la RM.<\/p>\n

En este contexto, las consultoras del \u00e1mbito inmobiliario industrial han alertado constantemente respecto de este fen\u00f3meno, proponiendo que entre las principales barreras que se observan para el desarrollo de nuevos proyectos se encuentran tanto el alto valor como la escasez de suelo en sectores industriales consolidados, lo que a su vez ha derivado en la generaci\u00f3n de nuevos polos industriales en \u201czonas en ascenso\u201d.<\/p>\n

\u00bfA qu\u00e9 se debe esta escasez de suelo industrial para desarrollos log\u00edsticos en la RM? Seg\u00fan lo expuesto por Reinaldo Gleisner, \u201cla disponibilidad de suelo en la RM, como en todo el pa\u00eds, est\u00e1 sujeta a los planes reguladores comunales, intercomunales o regionales. La normativa de uso de suelo condiciones de construcci\u00f3n, se complejiza por otras normas que se deben respetar, que son las normas ambientales y de transporte.<\/p>\n

Consecuentemente, la responsabilidad principal radica en las normativas dictadas por la autoridad\u201d.\u00a0Ahondando en el an\u00e1lisis, Gleisner apoya su tesis, tomando como referencia lo expuesto por el destacado urbanista Marcial Echenique, qui\u00e9n asever\u00f3 recientemente que \u201cen Chile se gener\u00f3 una escasez artificial de terrenos; debido a que a inicios de los a\u00f1os 90 se restringi\u00f3 el desarrollo urbano y se puso un l\u00edmite alrededor de las ciudades\u201d. Seg\u00fan Gleisner, \u201clos terrenos industriales son parte de los terrenos urbanos y, por tanto, est\u00e1 limitado en su extensi\u00f3n al l\u00edmite urbano. Esta condici\u00f3n lleva concentrar los desarrollos log\u00edsticos, generando naturalmente, alzas de precios del suelo sucesivos, en este contexto de \u201cescasez artificial\u201d mencionado\u201d.<\/p>\n

Consecuentemente, el vicepresidente de Colliers International indic\u00f3 \u201ces l\u00f3gico que se deba cuidar el medio ambiente y, en especial, en el caso del transporte y bodegaje, se debe cuidar la calidad de vida de las personas. Sin embargo, esto no puede ser impedimento para incorporar nuevas \u00e1reas al desarrollo de la ciudad y en particular la industria del almacenamiento que es parte insustituible del desarrollo del pa\u00eds\u201d.<\/p>\n

\"MathieuSiempre en torno al fen\u00f3meno de la escasez de suelo, Mathieu M\u00e9ot, Broker Industrial en Cushman & Wakefield Chile coincide con lo expuesto por Gleisner, respecto a las limitantes derivadas de los planes reguladores metropolitanos y comunales que han definido las \u00e1reas industriales, agregando a este factor, el hecho de que \u201cen los \u00faltimos ocho a\u00f1os se ha incrementado en m\u00e1s del 40% el stock total de bodegas en la RM y por otro lado, tenemos que las \u00e1reas residenciales se est\u00e1n expandiendo, restando terreno a la industria que se est\u00e1 arrinconando cada vez m\u00e1s hacia la periferia de la ciudad\u201d.<\/p>\n

En esta l\u00ednea, un cuarto factor que explicar\u00eda la escasez de suelo seg\u00fan M\u00e9ot, es el hecho de que, en la Regi\u00f3n Metropolitana, la industria log\u00edstica y la manufactura comparten (y compiten por) el espacio industrial. En el caso de la manufactura, espec\u00edficamente, se trata de terrenos que fueron adquiridos hace m\u00e1s de 50 a\u00f1os, amplios pa\u00f1os que en muchos casos est\u00e1n en desuso y hoy son altamente codiciados por la industria del almacenaje log\u00edstico ya que se encuentran en zonas estrat\u00e9gicas.<\/p>\n

Si a lo anterior se suma el alza de las contribuciones de los terrenos, el incremento de los costos de construcci\u00f3n (30% en 2022) y de las tasas de financiamiento, tenemos que la industria inmobiliaria industrial enfrenta un escenario complejo que, en la pr\u00e1ctica, hace pr\u00e1cticamente inviable un desarrollo de nuevos proyectos bodegaje en ubicaciones tradicionales en torno a los ejes estructurantes. \u00bfQu\u00e9 hacer entonces?<\/p>\n

ESTRATEGIAS FRENTE A LA ESCASEZ DE SUELO<\/h3>\n

Consultados respecto a las estrategias que los desarrolladores de bodegas han debido poner en marcha para hacer frente al fen\u00f3meno de la escasez y el alto valor del suelo, los expertos de Colliers International y Cushmann & Wakefield coinciden en tres iniciativas espec\u00edficas: Desarrollo0llar proyectos en las denominadas Zonas en Acenso; desarrollar Join Venture con propietarios de terrenos y embarcarse en proyectos de reciclaje Industrial.<\/p>\n

En lo relacionado a la primera estrategia, y tal como ha ocurrido en otros pa\u00edses, tenemos que en los \u00faltimos a\u00f1os los nuevos ingresos de mt2 de bodegas en la RM se han circunscrito principalmente en los denominados polos incipientes o \u201cen acenso\u201d, en ejes estructurantes m\u00e1s alejados. Esta estrategia, que seguir\u00e1 en curso, no ha implicado la p\u00e9rdida de accesibilidad y conectividad, seg\u00fan los expertos, ya que han ido de la mano de mejoras viales para garantizar su vinculaci\u00f3n eficiente con los principales terminales portuarios de la regi\u00f3n de Valpara\u00edso y con el Aeropuerto AMB. Ahora bien, cabe destacar que estos terrenos requieren m\u00e1s tr\u00e1mites en t\u00e9rminos de permisos, lo que en general implica dos o tres a\u00f1os de inversi\u00f3n que -sin duda- impactan en la rentabilidad del proyecto.<\/p>\n

Respecto de esta estrategia, M\u00e9ot indic\u00f3 que \u201chay muchos desarrolladores de bodegas que ya tienen comprados sitios en sectores pocos desarrollados como rinconada de Maip\u00fa, el norte de Lampa, San Bernardo, entre otros. Se trata de terrenos m\u00e1s econ\u00f3micos que tienen la limitante de ser terrenos agr\u00edcolas o estar definidos como zonas urbanas condicionadas (ZUC), por lo cual su tramitolog\u00eda para la construcci\u00f3n del proyecto es m\u00e1s compleja\u201d. De acuerdo a lo expuesto por M\u00e9ot, para obtener los permisos de edificaci\u00f3n de proyectos inmobiliarios industriales en estas zonas, se deben presentar, al menos, un anteproyecto, informes de mitigaci\u00f3n vial (IMIV) y eventualmente una Declaraci\u00f3n de Impacto ambiental (DIA) para demostrar que no se est\u00e1 desperdiciando un buen suelo agr\u00edcola, \u201cpor lo tanto, la tramitolog\u00eda para un sitio de estas caracter\u00edsticas puede tomar de 12 a 18 meses incluso, mientras que para construir en un terreno urbano el plazo es de 6 a 8 meses. No obstante, si estos proyectos se trabajan con tiempo suelen ser muy rentables\u201d, indic\u00f3.<\/p>\n

A este respecto, Reinaldo Gleisner agreg\u00f3 que \u201cdada la complejidad normativa, los suelos disponibles se compran condicionado a las aprobaciones cruciales previamente, en muchos casos, sujeto Permisos de Edificaci\u00f3n.<\/p>\n

Indudablemente, esto ralentiza y hace mucho menos fluido el mercado del suelo. Debe considerarse, adem\u00e1s, la tardanza enorme en la aprobaci\u00f3n de los permisos y autorizaciones. As\u00ed, la falta de fluidez del mercado incide en el alza de precios del del bodegaje y sus c\u00e1nones de arriendo\u201d.<\/p>\n

Ahora bien, en torno a la segunda estrategia, denominada Join Venture, tenemos que esta implica la asociaci\u00f3n entre el due\u00f1o de un pa\u00f1o industrial y una empresa desarrolladora de proyectos inmobiliarios. De acuerdo con lo descrito por M\u00e9ot, existen varias f\u00f3rmulas para llevar a cabo un Join Venture. \u201cLa empresa desarrolladora puede proponer comprar su parte al due\u00f1o del terreno en un plazo acotado o se pueden otorgar acciones o participaci\u00f3n en el proyecto; o pagar al due\u00f1o en unidades (bodegas). Un ejemplo emblem\u00e1tico de este tipo de estrategia en el mercado nacional es ENEA, que es uno de los principales due\u00f1os de terrenos en la zona poniente. Ellos tienen terrenos muy cotizados, que en muchos casos es capital inmovilizado. Entonces para capitalizar el terreno, cuando ellos participan en proyectos de este tipo, al final son due\u00f1os de una bodega que pueden rentabilizar. Son due\u00f1os de un producto mucho m\u00e1s l\u00edquido, con una plusval\u00eda mas alta y participan en un mercado m\u00e1s din\u00e1mico\u201d.<\/p>\n

En torno al Join Venture, Gleisner explic\u00f3 que \u201cse trata de una estrategia importante, habida consideraci\u00f3n de la permanente alza de precio del suelo. Ning\u00fan due\u00f1o de suelo apto quiere renunciar a la plusval\u00eda de su terreno en el tiempo, plusval\u00eda que hist\u00f3ricamente ha sido mucho mayor que el rendimiento promedio de inversiones financieras\u201d, explic\u00f3. Raz\u00f3n por la cual este tipo de \u201caventuras\u201d resulta tan interesante.<\/p>\n

Finalmente, en lo referido a la tercera estrategia de Reciclaje Industrial, M\u00e9ot indic\u00f3 que los principales exponentes de estas iniciativas son Megacentro y Central Bodegas. En torno a la complejidad de esta estrategia indica que \u201clo primero a considerar es que las especificaciones t\u00e9cnicas del inmueble que se compra sean reciclables, es decir, que sea una estructura s\u00f3lida, con una buena altura y buen radier para reutilizar dichas partes del edificio. Adem\u00e1s, la tramitolog\u00eda de este tipo de proyectos es menos engorrosa ya que estos edificios tienen recepci\u00f3n final; entonces lo que se debe presentar a la autoridad es una modificaci\u00f3n de obra menor o mayor; y si lo que se desea es ampliar la superficie de construcci\u00f3n debo solicitar un permiso de edificaci\u00f3n nuevo, tr\u00e1mite que en general es menos complejo ya que estamos hablando de una zona urbana\u201d. <\/p>\n

De acuerdo con lo expuesto por el vocero de Colliers International, en torno al reciclaje industrial tambi\u00e9n debe considerarse el impacto social de este tipo de proyectos, tanto en lo referido a la generaci\u00f3n de empleo como en el paisajismo urbano. \u201cYa no tienes una vieja f\u00e1brica o un edificio abandonado en tu barrio, tienes algo nuevo, refaccionado que da vida al entorno con un sello ecol\u00f3gico\u201d.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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Densificar es una palabra que poco a poco, dado el escenario actual, toma fuerza en la industria log\u00edstica. Aprovechar espacios, redise\u00f1ar los m2 y aumentar la capacidad de los recintos son algunas de las ideas que se vienen a la mente cuando hablamos de densificar y que llevado a la industria log\u00edstica se entremezcla con el almacenamiento, la tecnolog\u00eda, el layout de los centros de distribuci\u00f3n y, por tanto, con la rentabilidad y productividad de un sector tremendamente desafiado. \u00a0<\/p>\n

Mindugar, desde sus inicios, ha puesto foco en la densificaci\u00f3n como una de las formas de enfrentar los desaf\u00edos que hoy tiene la log\u00edstica nacional. Como integradores y desarrolladores de tecnolog\u00edas y soluciones de almacenaje, la empresa ha sido testigo privilegiado de c\u00f3mo ha evolucionado la industria, abri\u00e9ndose un camino sin retorno en la optimizaci\u00f3n y eficiencia operacional de la mano de la innovaci\u00f3n y desarrollo tecnol\u00f3gico.\u00a0<\/p>\n

Se debe tener claro, para entender su importancia, que, ante el escenario actual, los Centros de Distribuci\u00f3n tienen el rol de acelerar el rendimiento y conseguir la orden perfecta, transform\u00e1ndose en el coraz\u00f3n de una log\u00edstica que marque diferencias.\u00a0<\/p>\n

Entonces, \u00bfpor qu\u00e9 densificar los espacios? La explosi\u00f3n del comercio electr\u00f3nico ha impulsado, entre otras cosas, la proliferaci\u00f3n de los fulfillment center, acercando la operaci\u00f3n log\u00edstica a los polos urbanos y a los compradores, generando un alza en los costos de los m2, lo que ha obligado a la industria a repensar el dise\u00f1o de los centros y mirar hacia la utilizaci\u00f3n correcta de los m3.\u00a0<\/p>\n

Es aqu\u00ed donde entra en juego repensar el dise\u00f1o de un CD, apuntando a la maximizaci\u00f3n de los espacios, utilizaci\u00f3n de la altura de las bodegas, la reducci\u00f3n de pasillos, la elecci\u00f3n de gr\u00faas adecuadas para la operaci\u00f3n, la orientaci\u00f3n del pallet, el tipo de equipamiento, etc.\u00a0<\/p>\n

SOLUCIONES PARA DENSIFICAR LOS ESPACIOS<\/h3>\n

Y en este repensar, las tecnolog\u00edas y soluciones de almacenaje son fundamentales para la creaci\u00f3n de espacios log\u00edsticos adecuados que respondan a los retos de una operaci\u00f3n en constante demanda de exactitud, eficiencia, optimizaci\u00f3n y un alto nivel de servicio.\u00a0<\/p>\n

Ante este panorama, Mindugar presenta distintas soluciones que apuntan a la densificaci\u00f3n de los espacios y a la mejora de la rentabilidad del CD y la productividad de la operaci\u00f3n.\u00a0<\/p>\n

\"230622<\/p>\n

Rack Selectivo.<\/span> Es la forma m\u00e1s b\u00e1sica de densificar y genera una alta productividad, sin embargo, es de baja densidad con gran cantidad de pasillos.<\/p>\n

Rack selectivo de doble profundidad<\/span>: Esta soluci\u00f3n genera un 50% de reducci\u00f3n de pasillos, bajo costo, requiere gr\u00faas con ciertas especificaciones y opera bajo sistema LIFO. Sin embargo, reduce la productividad al ser m\u00e1s lento el rescate de los pallets, obliga adem\u00e1s a inventarios m\u00e1s complejos y el picking en primer nivel se dificulta.\u00a0<\/p>\n

<\/span>DriveIn\u00ae:<\/span> En esta soluci\u00f3n, la gr\u00faa se maneja dentro del rack, generando una reducci\u00f3n de los pasillos que alcanza hasta un 80%, por lo que requiere de una gr\u00faa angosta y operadores experimentados. Opera bajo sistema LIFO, funciona bien en operaciones con pocos sku\u2019s y de alta rotaci\u00f3n y stock y requiere de pallet de alta calidad. \u00a0<\/p>\n

<\/span>PushBack\u00ae: <\/span>Esta soluci\u00f3n ofrece m\u00e1s selectividad que un <\/span>DriveIn\u00ae. La reducci\u00f3n de pasillo es cercana a un 75% en comparaci\u00f3n a Rack Selectivo y requiere de operadores capacitados y opera en un modelo LIFO.<\/p>\n

Flow Rack:<\/span> El ingreso es por detr\u00e1s del rack. Es una soluci\u00f3n que da mayor selectividad. Permite reducir los pasillos entre un 50 al 90 %. Opera bajo el sistema FIFO y requiere de pallets de alta calidad.\u00a0<\/p>\n

Carro satelital semiautomatizado<\/span>. Aqu\u00ed aumentamos en tecnolog\u00eda, logrando niveles de throughput importantes, menor da\u00f1o a los productos y a los racks adem\u00e1s puede usar sistema FIFO o LIFO y tiene una profundidad ilimitada.\u00a0<\/p>\n

AS\/RS:<\/span> Es sin duda una soluci\u00f3n por excelencia para una m\u00e1xima densificaci\u00f3n. Aqu\u00ed no se requieren gr\u00faas, lo que nos da mayor densificaci\u00f3n (no se necesitan pasillos) y rendimiento. Adem\u00e1s, tiene un OPEX bajo, mayor CAPEX y funciona bien cuando se construye un CD desde cero (menor flexibilidad). Funciona para cualquier tipo de SKU.\u00a0<\/p>\n

Existe un trade-off entre densificaci\u00f3n y selectividad y, por lo tanto, ante la eventual implementaci\u00f3n de alguna de estas soluciones es fundamental analizar y poner en juego factores como las ventajas que aportan, el nivel de inversi\u00f3n que requieren y la productividad que generan. Para comprender esta ecuaci\u00f3n correctamente, Mindugar ha dise\u00f1ado una tabla para ayudar a la industria a tomar la decisi\u00f3n correcta, donde la elecci\u00f3n del proveedor es tambi\u00e9n clave para el \u00e9xito. \u00a0Aqu\u00ed s\u00ed importa con quien dise\u00f1ar e implementar tu proyecto.\u00a0<\/p>\n<\/p><\/div>\n

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Tomar la decisi\u00f3n de crecer, implementar tecnolog\u00edas o cambiar de espacio f\u00edsico donde operar es una de las apuestas m\u00e1s importantes para una compa\u00f1\u00eda. El nivel de inversi\u00f3n y los cambios operacionales que eso significa abren un abanico de posibilidades, en t\u00e9rminos operativos y de servicio; y a su vez son un reto para las empresas de bodegaje, quienes deben saber leer los nuevos requerimientos de los clientes.<\/p>\n

Al enfrentarse a la decisi\u00f3n de cambio de CD las preguntas que m\u00e1s rondan son: \u00bfCu\u00e1l debe ser el nuevo modelo de nuestro Centro? \u00bfQu\u00e9 se requiere para operar eficientemente? \u00bfQu\u00e9 oportunidades de crecimiento nos abre un nuevo CD? \u00bfCu\u00e1l es la capacidad financiar\u00eda para asumir este proyecto? o \u00bfCu\u00e1nto ser\u00e1 la inversi\u00f3n? Una vez tomada la decisi\u00f3n de cambio, el primer gran paso es el dise\u00f1o de este nuevo proyecto, el cual se enfoca en responder a las necesidades espec\u00edficas de la empresa en cuanto al almacenamiento y su log\u00edstica.<\/p>\n

\u00a0
Aqu\u00ed surge el desarrollo de proyectos a medida en el \u00e1mbito del bodegaje que es una tendencia en crecimiento que busca satisfacer las necesidades, generalmente, de grandes compa\u00f1\u00edas que busca concentrar su operaci\u00f3n log\u00edstica o crecer de la mano de un nuevo CD.<\/p>\n

Esta modalidad se centra en dise\u00f1ar y construir instalaciones de almacenamiento, personalizadas y adaptadas a las demandas particulares de cada empresas que van desde el tama\u00f1o, layout, las tecnolog\u00edas que se suman y el tipo de almacenamiento; todos estos factores se cruzan con el tipo de operaci\u00f3n, el nivel de servicio, el tipo de productos almacenados y la estrategia de futuro y crecimiento que tengan.
\u00a0
Las necesidades de las empresas han cambiado. Las compa\u00f1\u00edas han profesionalizado su log\u00edstica, en los \u00faltimos a\u00f1os, asumiendo un rol clave en el \u00e9xito de las empresas, lo que le da una tremenda sensibilidad e importancia a estos proyectos. Un mal dise\u00f1o es fatal para el desarrollo operacional de la empresa, lo que hace fundamental considerar algunos aspectos claves en el desarrollo de proyectos a medida en bodegaje.
\u00a0
1.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 An\u00e1lisis de necesidades: El primer paso en el desarrollo de un proyecto a medida es realizar un an\u00e1lisis exhaustivo de las necesidades y requisitos espec\u00edficos de la empresa. Esto implica considerar factores como el tipo de productos a almacenar, el volumen de inventario, los requisitos de manipulaci\u00f3n y distribuci\u00f3n, las condiciones especiales de almacenamiento (por ejemplo, temperatura controlada) y las regulaciones aplicables. <\/p>\n

2.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Dise\u00f1o personalizado: Una vez que se han identificado las necesidades se procede al dise\u00f1o personalizado de la instalaci\u00f3n de almacenamiento. Esto implica la creaci\u00f3n de un dise\u00f1o eficiente y optimizado que considere aspectos como el tama\u00f1o y la distribuci\u00f3n de la bodega, los sistemas de estanter\u00edas y almacenamiento, los sistemas de manipulaci\u00f3n de materiales (como gr\u00faas o montacargas) y la integraci\u00f3n de tecnolog\u00edas de vanguardia.<\/p>\n

3.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Implementaci\u00f3n y construcci\u00f3n: despu\u00e9s de finalizar el dise\u00f1o, se pasa a la etapa de implementaci\u00f3n y construcci\u00f3n de la instalaci\u00f3n. Esto implica la selecci\u00f3n de los materiales adecuados, la contrataci\u00f3n de proveedores y contratistas especializados y el seguimiento del proceso de construcci\u00f3n para garantizar que se cumplan los est\u00e1ndares de calidad y seguridad. <\/p>\n

4.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Integraci\u00f3n de tecnolog\u00edas: los proyectos a medida en bodegaje suelen incluir la implementaci\u00f3n de tecnolog\u00edas avanzadas para mejorar la eficiencia y la precisi\u00f3n en las operaciones. Esto puede incluir sistemas de gesti\u00f3n de almacenes (WMS), automatizaci\u00f3n de procesos, seguimiento en tiempo real mediante el uso de sensores y dispositivos IoT, y sistemas de informaci\u00f3n integrados para la gesti\u00f3n y el control de inventarios. <\/p>\n

5.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Flexibilidad y escalabilidad: un aspecto importante de los proyectos a medida en bodegaje es la capacidad de adaptarse a los cambios futuros y permitir la escalabilidad de la instalaci\u00f3n. Esto implica dise\u00f1ar la infraestructura y los sistemas de manera flexible, de modo que puedan ajustarse y crecer a medida que la empresa evoluciona y se expande.<\/p>\n

M\u00c1S QUE UN ACTIVO<\/h3>\n

Esta modalidad tiene sus ventajas y una de ellas va m\u00e1s all\u00e1 de lo operativo y tiene su componente en lo comercial, ya que -seg\u00fan Carlos Figueroa, gerente general de Central Bodegas- las empresas se quedan con los BTS en modalidad arriendo, lo que les evita realizar movimientos de capital, el cual pueden utilizar para otros fines. \u00a0
\u00a0
Otra de las ventajas de este modelo de construcci\u00f3n es el tecnicismo de su dise\u00f1o, la profesionalizaci\u00f3n de las empresas del sector y la especializaci\u00f3n de los proyectos. \u201cMuchas empresas no disponen de un \u00e1rea de proyectos, por lo que trabajar de la mano con un especialista les ahorra personal y acorta los tiempos de salida al mercado. Para nosotros, los desarrolladores, tenemos la ventaja de tener un buen arrendatario en un contrato a largo plazo\u201d.\u00a0<\/p>\n

\"fernandoPara Fernando Arancibia, gerente comercial de Bodenor Flexcenter, en los \u00faltimos a\u00f1os el desarrollo de condominio se ha cruzado con la modalidad BTS m\u00e1s tradicional que apuntaba a construcciones aisladas con requerimientos muy especiales. \u201cHoy los condominio cuentan con las bondades, en t\u00e9rminos de construcci\u00f3n y dise\u00f1os, para responder a las necesidades espec\u00edficas de algunas empresas y tiene adem\u00e1s las ventajas propias de un sistema de condominio\u201d.
\u00a0
As\u00ed, las ventajas de este modelo se han transformado en la mejor carta de presentaci\u00f3n, transformando a los BTS en una alternativa viable ante la escasez de oferta de bodegas tradicionales en los \u00faltimos a\u00f1os.\u00a0Para Arancibia, el \u00e9xito de su modelo de construcci\u00f3n est\u00e1 en \u201cla internalizaci\u00f3n de los requerimientos de los clientes y tambi\u00e9n de sus necesidades futuras Tratamos de adaptarnos para dar respuestas\u201d.<\/p>\n

ADAPTABLE A LO INCIERTO<\/h3>\n

Una de las premisas ya establecidas, a nivel global, es lo impredecibles que son los mercados y los efectos que esto puede tener en las rutinas log\u00edsticas y operacionales. La incertidumbre se ha vuelto una constante en el mundo y las empresas deben saber navegar en aguas turbulentas.
\u00a0
En este sentido, los modelos de bodegas Built to Suit han debido adaptarse a esta contingencia, dejando cierta holgura de crecimiento. \u201cSin embargo, las empresas que se embarcan en un BTS deben tener muy claro lo que est\u00e1n buscando.\u00a0 De lo contrario, este proyecto puede ser una camisa de fuerza, en vez de una soluci\u00f3n a sus problemas de almacenaje y log\u00edstica actuales\u201d, advierte el ejecutivo de Central Bodegas, reflejando en sus palabras lo que ha sido el principal desaf\u00edos de estos modelos: su mirada de futuro y crecimientos de los clientes. \u00a0
\u00a0
\"CarlosY ante la necesidad constante de adaptaci\u00f3n, los desarrolladores de bodegas y CD han debido ampliar su mirada en t\u00e9rminos constructivos para satisfacer las variadas necesidades operacionales de los clientes.
\u00a0
\u201cRespecto a las bodegas hay algunos que tienen requerimientos m\u00e1s espec\u00edficos (alturas, tipo de andenes y cantidad, materialidad, etc..) y otros algo m\u00e1s est\u00e1ndar. Donde hay alta dispersi\u00f3n es en los m2 de servicios adicionales, llamase oficinas, casinos, \u00e1reas de esparcimiento, etc.\u201d, detalla Carlos Figueroa.
\u00a0
En este sentido, el gerente comercial de Bodenor Flexcenter asegura que los clientes actualmente buscan \u201cespacios de bodega adaptables a sus operaciones y procesos, y adem\u00e1s grandes patios de manejo. Es ante estos requerimientos que uno como compa\u00f1\u00eda va adapt\u00e1ndose, a trav\u00e9s de la flexibilidad de las soluciones dise\u00f1adas\u201d.<\/p>\n

Y dada la importancia que los Centros de Distribuciones o Bodegas tienen en el dise\u00f1o operacional y, por tanto, en el \u00e9xito de las empresas en t\u00e9rminos log\u00edsticos, un buen dise\u00f1o es fundamental para la productividad y eficiencia de las empresas.
\u00a0
\u201cMuchas veces ocurre que los BTS suelen concentrar la operaci\u00f3n de varios centros actuales de la empresa, lo que ya lleva mejoras de eficiencia de costo y de escala. A su vez, el hecho de hacer algo a la medida deber\u00eda mejorar la productividad y los tiempos de respuesta, pero ojo que tambi\u00e9n puede quitar flexibilidad\u201d, advierte Figueroa. \u00a0
\u00a0
Un factor no menor es el que destaca Arancibia, ya que para una operaci\u00f3n eficiente y exitosa se debe considerar el factor \u201cseguridad\u201d que en la modalidad de condominio se refuerza. \u201cEl tema seguridad es un tema hiper relevante hoy para las empresas. Ya no hay una distinci\u00f3n de productos de lujos, sino que todos son importante. Todas las empresas buscan un nivel \u00f3ptimo de seguridad, sin importante si son productos de tecnolog\u00eda, vestuario u otros\u201d, a\u00f1ade el ejecutivo.<\/p>\n

Con todo, este modelo ha sabido ganar un espacio en el mercado nacional, transform\u00e1ndose en \u00a0importantes proyectos y casos de \u00e9xitos para sus desarrolladores. Sin embargo, Arancibia reconoce que actualmente \u201clas decisiones de los clientes ante la construcci\u00f3n de nuevos CD est\u00e1n siendo m\u00e1s dif\u00edciles; pero las necesidades de crecimiento se mantienen y eso es positivo\u201d.
\u00a0
\u00a0El desarrollo de proyectos a medida ofrece a las empresas la oportunidad de optimizar sus operaciones log\u00edsticas, maximizar la eficiencia y la rentabilidad, y adaptarse a las necesidades cambiantes del mercado.
\u00a0
En resumen, los proyectos a la medida en almacenamiento permiten a las empresas contar con instalaciones de almacenamiento personalizadas y adaptadas a sus necesidades espec\u00edficas. Esto les brinda una mayor eficiencia operativa, una mejor gesti\u00f3n de inventario y una mayor capacidad para satisfacer las demandas cambiantes del mercado.\u00a0As\u00ed, las empresas pueden obtener una ventaja competitiva al proporcionar un servicio de log\u00edstica \u00e1gil y eficiente que cumpla con sus requisitos espec\u00edficos.<\/p>\n<\/p><\/div>\n

\n

La conectividad WiFi en los centros de distribuci\u00f3n es una de las herramientas m\u00e1s importantes para garantizar la eficiencia operativa y la rentabilidad del negocio. A medida que la industria log\u00edstica se vuelve m\u00e1s compleja y los procesos se automatizan, la conexi\u00f3n WiFi se convierte en una necesidad cr\u00edtica.<\/p>\n

Sin embargo, muchos centros de distribuci\u00f3n se enfrentan a desaf\u00edos importantes en lo que respecta a la conectividad WiFi. La se\u00f1al d\u00e9bil, la falta de cobertura en \u00e1reas cr\u00edticas y la falta de actualizaci\u00f3n de la infraestructura son algunos de los problemas m\u00e1s comunes que enfrentan los centros de distribuci\u00f3n.<\/p>\n

El impacto de la falta de conectividad WiFi en la continuidad operativa es significativo. Los sistemas de gesti\u00f3n de almacenes (WMS) dependen en gran medida de la conexi\u00f3n WiFi para recibir y transmitir datos en tiempo real y mantener el control eficiente del inventario . Si la conexi\u00f3n falla, los procesos se detienen y el tiempo de inactividad se traduce en una disminuci\u00f3n de la productividad y un aumento de los costos operativos, lo que puede afectar la competitividad del negocio y reducir la rentabilidad.<\/p>\n

Es por eso que contar con tecnolog\u00edas actuales y bien dise\u00f1adas para dar conexi\u00f3n a todas las necesidades de un centro de distribuci\u00f3n moderno y eficiente es fundamental. Los proveedores de tecnolog\u00eda y servicios deben ofrecer soluciones que aborden los desaf\u00edos de conectividad WiFi, desde la planificaci\u00f3n y dise\u00f1o hasta la implementaci\u00f3n y mantenimiento continuo.<\/p>\n

\"NSP<\/a><\/p>\n

Un buen partner confiable tambi\u00e9n es clave para solucionar el problema de manera r\u00e1pida y segura. Un proveedor experimentado en el sector log\u00edstico puede ofrecer soluciones personalizadas para satisfacer las necesidades espec\u00edficas de cada centro de distribuci\u00f3n, garantizando la calidad y fiabilidad de la conexi\u00f3n WiFi.<\/p>\n

Las nuevas tecnolog\u00edas tambi\u00e9n pueden ser un factor clave en la soluci\u00f3n de problemas de conectividad WiFi. La tecnolog\u00eda de punto de acceso inal\u00e1mbrico (WAP) y los sistemas de antenas inteligentes pueden mejorar la cobertura y la se\u00f1al en \u00e1reas cr\u00edticas del centro de distribuci\u00f3n, mientras que las soluciones de virtualizaci\u00f3n de redes y la automatizaci\u00f3n de la red pueden mejorar la seguridad y la gesti\u00f3n de la red.<\/p>\n

En resumen, la conectividad WiFi es una parte vital de la infraestructura de un centro de distribuci\u00f3n moderno y eficiente. La falta de conectividad puede afectar la continuidad operativa, la conexi\u00f3n de los sistemas de gesti\u00f3n de almacenes y la rentabilidad del negocio. Sin embargo, con tecnolog\u00edas actuales y un buen partner confiable, los problemas de conectividad WiFi pueden ser solucionados de manera r\u00e1pida y segura. Es importante que los proveedores de tecnolog\u00eda y servicios comprendan las necesidades espec\u00edficas de cada centro de distribuci\u00f3n y ofrezcan soluciones personalizadas para garantizar la calidad y fiabilidad de la conexi\u00f3n WiFi.<\/p>\n<\/p><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Mirar hacia zonas emergentes, embarcarse en un Join Venture o reciclar espacios urbanos, son tres estrategias que los desolladores de bodegas han debido implementar ante la problem\u00e1tica de la escasez y el alto valor de suelo urbano; un fen\u00f3meno que se ha visto agravado en la \u00faltima d\u00e9cada debido las restricciones de construcci\u00f3n impuestas por<\/p>","protected":false},"author":2,"featured_media":16091,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[60],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.flx-logistics.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/16090"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.flx-logistics.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.flx-logistics.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.flx-logistics.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.flx-logistics.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=16090"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.flx-logistics.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/16090\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.flx-logistics.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/16091"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.flx-logistics.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=16090"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.flx-logistics.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=16090"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.flx-logistics.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=16090"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}