{"id":16112,"date":"2023-12-14T07:15:40","date_gmt":"2023-12-14T07:15:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.flx-logistics.com\/?p=16112"},"modified":"2023-12-14T07:15:40","modified_gmt":"2023-12-14T07:15:40","slug":"la-union-hace-la-fuerza","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.flx-logistics.com\/en\/la-union-hace-la-fuerza\/","title":{"rendered":"\u00bfLA UNI\u00d3N HACE LA FUERZA?"},"content":{"rendered":"<div itemprop=\"articleBody\">\n<p style=\"text-align: justify;\">\n<figure><figcaption>Escucha el Art\u00edculo Aqu\u00ed:<\/figcaption><audio controls src=\"https:\/\/www.revistalogistec.com\/audios_articulos\/scm_ed139_logistec_almacenamiento.mp3\"><br \/>\n    <a href=\"https:\/\/www.revistalogistec.com\/www.revistalogistec.com\/audios_articulos\/pvista_ed138_logistec.mp3%0D%0A\"> Download audio <\/a><br \/>\n  <\/audio><br \/>\n<\/figure>\n<p>Lo que era para Falabella su m\u00e1xima apuesta por el canal online hoy est\u00e1 en reformulaci\u00f3n. A pesar de que la unificaci\u00f3n de sus sitios online ha sido uno de los proyectos m\u00e1s grandes de la compa\u00f1\u00eda, algo sucedi\u00f3 que no dio los resultados esperados. Falabela.com como Marketplace da paso nuevamente a una mayor independencia de sus marcas: Linio, Falabella, Sodimac y Tottus.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El martes 24 de agosto de 2021, Falabella hac\u00eda noticia al presentar su nuevo logo. Se daba inicio a una nueva era con el color naranjo, bajo su emblem\u00e1tico proyecto de unificaci\u00f3n de sitios que representaba la apuesta del grupo chileno por el e-Commerce.\u00a0Por a\u00f1os se habl\u00f3 de la eventual preparaci\u00f3n del retail chileno para hacer frente, a trav\u00e9s de una potente estrategia comercial, al acelerado crecimiento de actores como Mercado Libre en el canal online y la siempre inminente amenaza de la llegada de Amazon al pa\u00eds.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El color naranjo se transformar\u00eda as\u00ed en el distintivo de Falabella.com, dando paso a la nueva era online de la empresa, donde se buscaba potenciar la experiencia del cliente en el canal digital, posicion\u00e1ndose como el principal Marketplace de la industria en Chile.\u00a0Con el dise\u00f1o y la gr\u00e1fica de esta nueva imagen -que contemplaba formas geom\u00e9tricas y terminaciones curvas- Falabella buscaba reflejar flexibilidad y dinamismo. El logo remata con el punto com; signo que representar\u00eda la uni\u00f3n de lo mejor de Falabella, Tottus, Linio y Sodimac.\u00a0\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Con este Marketplace la compa\u00f1\u00eda de los Solari esperaba competir con gigantes del comercio online como Amazon y Mercado Libre. Sin embargo, las luces de este lanzamiento dieron paso- a dos a\u00f1os- marcados por la incertidumbre y la dureza de los n\u00fameros.\u00a0En octubre pasado, junto a la llegada de Enrique Ostal\u00e9 a la gerencia general, luego de la renuncia de Gast\u00f3n Bottazzini, la compa\u00f1\u00eda anunci\u00f3 que reformular\u00eda su estrategia digital, entregando mayor autonom\u00eda a cada una de las marcas.\u00a0\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Seg\u00fan public\u00f3 diario La Segunda, el pasado 02 de octubre, la compa\u00f1\u00eda indic\u00f3 que: \u201ccon el objetivo de profundizar nuestra estrategia de e-Commerce y mejorar la experiencia de los clientes estamos fortaleciendo los sitios de nuestros retailers, d\u00e1ndole m\u00e1s visibilidad a las marcas para que los usuarios tengan una experiencia que est\u00e9 directamente asociada al formato, generando un acceso m\u00e1s directo y sin fricciones.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Estamos constantemente evaluando la experiencia que ofrecemos en la plataforma, para adaptarnos a las necesidades de los negocios y clientes\u201d, a\u00f1adieron.\u00a0Otro anunci\u00f3 que remeci\u00f3 a la compa\u00f1\u00eda fue la creaci\u00f3n de una gerencia general Corporativa Omnicanal, cuya misi\u00f3n central es generar sinergias entre las marcas y generar mayor eficiencia y rentabilidad del ecosistema. La persona elegida para este cargo es Benoit de Grave.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00a0\u201cEsta nueva forma de estructurarnos busca potenciar nuestra propuesta de valor hacia los clientes, combinando nuestros activos f\u00edsicos y digitales de forma m\u00e1s tangible\u201d, afirm\u00f3 Bottazzini, quien har\u00e1 efectiva su renuncia a contar del 1 de enero 2024.\u00a0Tras estas declaraciones, este grande del retail chileno analiza su modelo online unificado y vuelve a poner sus ojos en el reforzamiento de sus marcas. \u00bfQu\u00e9 sucedi\u00f3? \u00bfQu\u00e9 cambi\u00f3 en el mercado? \u00bfSe dise\u00f1\u00f3 mal esta estrategia? En voces de tres analistas y acad\u00e9micos expertos en Retail ahondamos en las luces y sombras del modelo de Falabella.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\">\u00bfQU\u00c9 BUSCABA Y QU\u00c9 LOGR\u00d3?<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cEl modelo era el correcto, pero demor\u00f3 mucho en implementarse. Hubo y hay problemas tecnol\u00f3gicos y de organizaci\u00f3n detr\u00e1s que tienen que ver en c\u00f3mo los equipos miraban esta nueva estrategia online\u201d, afirma Jos\u00e9 Ignacio Calle, consultor del mundo digital.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.revistalogistec.com\/images\/images\/Luciana_de_Araujo.jpg\" alt=\"Luciana de Araujo\" style=\"margin: 10px; float: left;\">El ejecutivo reiter\u00f3 que el modelo presentado por Falabella era complejo de implementar, ya que \u201cexiste una competencia entre las unidades de negocio y sus marcas por la venta. En t\u00e9rminos l\u00f3gicos juntar los sitios significa que la venta que antes pasaba por un sitio, ahora pasaba por otro y es ah\u00ed donde los n\u00famero cambian, dado que los ingresos se ven afectados\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para entender el escenario actual, es necesario, comprender cu\u00e1les fueron los objetivos principales de este modelo. En esta l\u00ednea, claro est\u00e1 que Falabella aspiraba, seg\u00fan comenta Ver\u00f3nica D\u00edaz, acad\u00e9mica de la Facultad de Ingenier\u00eda y Ciencias de la Universidad Adolfo Ib\u00e1\u00f1ez, a \u201coptimizar su infraestructura tecnol\u00f3gica y operacional y aprovechar las econom\u00edas de escala&#8221;. Probablemente esperaban aprovechar la confianza y reconocimiento de la marca para atraer tanto a consumidores como a vendedores terceros. Adem\u00e1s, quer\u00edan competir directamente con grandes actores del e-Commerce\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cCon la consolidaci\u00f3n en su plataforma \u00fanica, Falabella quer\u00eda brindar a los clientes una experiencia de compra sin fisuras. Esta experiencia estar\u00eda respaldada por recomendaciones personalizadas basadas en sus h\u00e1bitos y preferencias de compra\u201d, asegura D\u00edaz.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si bien los objetivos planteados van en l\u00ednea con c\u00f3mo se mueve el comercio online, sus desaf\u00edos y sus oportunidades. Sin embargo, hay un factor clave para el \u00e9xito de estos proyectos: los equipos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Calle profundiza sobre este factor y asegura que hubo una dificultad organizacional en la implementaci\u00f3n del modelo. \u201cSodimac, Falabella verde, Tottus; todos \u00a0ten\u00edan un equipo que manejaba sus sitios, y en su mayor\u00eda mantuvieron esos equipos internos\u201d. Lo anterior, no genero las sinergias que se esperaban, adem\u00e1s el uso de los \u201cStore in Store\u201d no simplificaba la vida del cliente.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la misma l\u00ednea, Luciana de Araujo, acad\u00e9mica de Facultad de Administraci\u00f3n y Econom\u00eda de la Universidad Diego Portales, reconoce que antes de pensar en implementar modelos de omnicanalidad, \u201cel primer paso es, siempre, ordenarse internamente y ah\u00ed hay cosas que arreglar, pues de nada sirve ofrecer al cliente retirar en 50 lugares distintos, cuando lo real es la dificultad de mover el producto internamente\u201d. <br \/>\u00a0<br \/>Los ejecutivos coincidieron en la importancia de los equipos para el \u00e9xito de los proyectos; aspecto que a juicio fall\u00f3 en este caso.\u00a0Sin embargo, Luciana enfatiza en que, si bien el modelo presentado por el gigante del retail chileno iba en la l\u00ednea correcta, pensando que la omnicanalidad asoma como el presente y futuro de las empresas, \u201cdeb\u00edan tener claro que los beneficios del modelo s\u00f3lo son visibles donde \u00a0y cuando est\u00e1n ajustados los engranajes internos\u201d.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\">DE CARA AL CLIENTE<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Mucho se habla del cliente como centro de los proyectos, de las estrategias y como motor de cambio de los procesos log\u00edsticos. \u201cLos clientes al centro\u201d esa frase tambi\u00e9n la escuchamos desde Falabella, pero \u00bfqu\u00e9 pas\u00f3?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.revistalogistec.com\/images\/images\/Ignacio_Calle.jpg\" alt=\"Ignacio Calle\" style=\"margin: 10px; float: right;\">Es innegable que en el \u00faltimo tiempo, las redes sociales -que si bien se sabe que son despiadadas en ocasiones, pero sirven de term\u00f3metro del momento \u2013 fueron duras con Falabella. Trending Topic en reiteradas ocasiones con reclamos de los clientes por despachos atrasados, cancelaci\u00f3n de la compra o extensas demoras en la devoluci\u00f3n del dinero tras una compra fallida dejaban entrever que algo estaba sucediendo y el cliente no estaba siendo atendido como se esperaba, m\u00e1s aun considerando que los objetivos centrales de este proyecto de unificaci\u00f3n de los canales digitales de las distintas marcas apuntaban, como se se\u00f1al\u00f3 en su presentaci\u00f3n, puntualmente a eso: mejorar la experiencia de compra de los consumidores. \u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Analizando el escenario de Falabella, Jos\u00e9 Ignacio advierte que el \u201cmodelo era muy complejo para el consumidor, principalmente, porque no estaba claro a quien se le compraba y la experiencia no era fluida\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cSi yo compro en Amazon siempre los reclamos son con Amazon. Cuando uno le compra a Falabella y es un 3P, terminas escuchando frases como \u2018vamos a contactarlo y le damos una respuesta\u2019. Hay muchas cosas que el modelo-si bien estrat\u00e9gicamente estaba correcto- el tiempo de implementaci\u00f3n y tecnolog\u00edas no fueron los mejores, dejando estas dificultades\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para la acad\u00e9mica de la UAI, este ambicioso proyecto no estuvo exento de desaf\u00edos de cara al cliente. \u201cUnificar distintas marcas, cada una con su identidad y p\u00fablico, en un s\u00f3lo sitio pudo haber generado confusi\u00f3n entre los clientes. Los obst\u00e1culos operativos, como la gesti\u00f3n de inventarios y la coordinaci\u00f3n de env\u00edos, se sumaron a desaf\u00edos en la atenci\u00f3n al cliente, donde se esperaba brindar un soporte unificado y eficiente para todas las marcas. En su intento por ser una \u2018soluci\u00f3n \u00fanica\u2019 en el e-Commerce, Falabella se arriesg\u00f3 a a\u00f1adir complejidad en lugar de simplicidad\u201d, enfatiza Ver\u00f3nica.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.revistalogistec.com\/images\/images\/Veronica_Diaz.jpg\" alt=\"Veronica Diaz\" style=\"margin: 10px; float: left;\">Siempre en el mismo tema, la acad\u00e9mica de la UDP asegura que, si bien, la compa\u00f1\u00eda tiene un robusto ecosistema de puntos de entrega que dan al cliente facilidad en el proceso de despacho, apuntando a un modelo m\u00e1s r\u00e1pido y simple, \u201ceso por s\u00ed solo no soluciona problemas internos. Por ejemplo, hoy se vende algo online y a veces no est\u00e1. En otras ocasiones, venden y prometen una fecha de entrega y despu\u00e9s vuelven a gestionar hasta terminar finalmente en la devoluci\u00f3n\u201d, dejando obviamente una mala sensaci\u00f3n en los consumidores.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Al intentar unificar todas sus marcas en una plataforma, Falabella enfrent\u00f3 -a juicio de Ver\u00f3nica D\u00edaz- desaf\u00edos como la posible diluci\u00f3n de la identidad \u00fanica de cada marca. En el mundo digital actual, la experiencia del cliente es fundamental para el \u00e9xito de una empresa, especialmente en el e-Commerce. \u201cUna mala experiencia no s\u00f3lo puede resultar en una venta perdida, sino que puede tener efectos cascada a largo plazo\u201d, advierte la acad\u00e9mica de la UAI. <br \/>\u00a0<br \/>\u201cLos clientes insatisfechos no s\u00f3lo evitan repetir compras, sino que tambi\u00e9n es probable que compartan su insatisfacci\u00f3n a trav\u00e9s de rese\u00f1as en l\u00ednea, redes sociales y conversaciones con amigos y familiares, amplificando el impacto negativo. Esta publicidad adversa puede da\u00f1ar seriamente la reputaci\u00f3n de la marca, requiriendo esfuerzos y recursos adicionales para la recuperaci\u00f3n\u201d, agreg\u00f3 Ver\u00f3nica. \u00a0<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\">TODO O NADA<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cEn un mundo en el cual es cliente debe estar al centro, Falabella hizo una apuesta fuerte, que requer\u00eda que los equipos se integraran y jugaran juntos, pero a\u00fan existen diferencias entre los negocios y no han logrado el mayor valor para el cliente\u201d, comenta Calle, quien asegura adem\u00e1s que si la situaci\u00f3n pa\u00eds y los resultados financieros fueran distintos, \u201cla mirada hacia el proyecto ser\u00eda diferente. Sin embargo, la inversi\u00f3n en tecnolog\u00eda ha sido alta y el retorno no ha estado a la vista, es por esto que las alertas estallan. Pero debemos destacar que es un acto de valent\u00eda reconocer que las cosas no se est\u00e1n dando\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por su parte, Luciana de Araujo reconoce que el camino avanza hacia la omnicanalidad, claro que advierte que \u00e9sta debe ser bien implementada. \u201cUna buena omnicanalidad aumenta la competitividad de la empresa, pero si no hay una coordinaci\u00f3n entre los canales puede ser un cuchillo en la espalda\u201d, recalca.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El retail es quiz\u00e1s una de las industrias m\u00e1s competitivas, donde el nivel de servicio es vital, por lo tanto una mala experiencia puede marcar para siempre el desempe\u00f1o de una compa\u00f1\u00eda, por lo tanto, las apuestas deben ser muy bien pensadas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cEn este mercado es muy dif\u00edcil que una mala experiencia no tenga efectos en t\u00e9rminos de imagen. Hay mucha gente ofreciendo servicios impecables y eso deja en evidencia ante el consumidor a quienes no lo hacen bien. El consumidor tiene mucho poder y las empresas que reinaron por a\u00f1os no entendieron este nuevo escenario. Falabella es un elefante grande y eso complejiza los movimientos si no se hacen bien\u201d, relata de Araujo de la UDP. \u00a0<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/bit.ly\/logistecshow\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><img decoding=\"async\" loading=\"lazy\" src=\"https:\/\/www.revistalogistec.com\/images\/images\/banner_logistecshow_2024.jpg\" alt=\"banner logistecshow 2024\" width=\"850\" height=\"261\"><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para que Falabella destaque en el \u00e1mbito omnicanal, necesita -seg\u00fan D\u00edaz- asegurarse de que los clientes sientan una transici\u00f3n suave entre sus tiendas f\u00edsicas, su p\u00e1gina web y su app. \u201cTodo, desde el dise\u00f1o hasta los precios y el servicio, debe ser consistente. Tener una visi\u00f3n clara del inventario en tiempo real es esencial; que las devoluciones sean f\u00e1ciles, ya sea que se hayan comprado los productos en l\u00ednea o en persona, es un plus\u201d, a\u00f1adi\u00f3. \u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para competir con Mercado Libre, el retail chileno debe capitalizar su profundo conocimiento del consumidor local, optimizando su cadena de suministro para garantizar entregas r\u00e1pidas y devoluciones f\u00e1ciles. La integraci\u00f3n de experiencias f\u00edsicas y virtuales, aprovechando la presencia de tiendas f\u00edsicas, puede ofrecer un valor a\u00f1adido que las plataformas puramente digitales no pueden.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De acuerdo a lo comentado por los acad\u00e9micos y analistas, la dificultad del modelo omnicanal y de Marketplace impulsado por Falabella responde a una multiplicidad de razones que va desde el dise\u00f1o, la implementaci\u00f3n tecnol\u00f3gica, lo organizacional y un importante factor cultural. &#8220;Empujar todo el barco hacia un mismo lado\u201d esa cl\u00e1sica frase, al parecer, no estuvo del todo presente al interior del holding chileno.<\/p>\n<\/p><\/div>\n<div itemprop=\"articleBody\">\n<figure><figcaption>Escucha el Art\u00edculo Aqu\u00ed:<\/figcaption><audio controls src=\"https:\/\/www.revistalogistec.com\/audios_articulos\/scm_panorama_bodegaje_ed138_logistec.mp3\"><br \/>\n    <a href=\"https:\/\/www.revistalogistec.com\/www.revistalogistec.com\/audios_articulos\/pvista_ed138_logistec.mp3%0D%0A\"> Download audio <\/a><br \/>\n  <\/audio><br \/>\n<\/figure>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00bfQu\u00e9 necesito para operar? \u00bfdesde d\u00f3nde quiero operar? \u00bfCu\u00e1nto espacio necesito? Estas preguntas abren un mundo de alternativas para las empresas y las respuestas son vitales para el \u00e9xito de las compa\u00f1\u00edas, ya que es el primer paso para el dise\u00f1o de su operaci\u00f3n log\u00edstica. La industria nacional de bodegaje ha respondido a las demandas con \u00e9xito, logrando cifras hist\u00f3ricas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No cabe duda de que el mundo del bodegaje ha sido tambi\u00e9n tremendamente desafiado en los \u00faltimos a\u00f1os, logrando hacer frente a la demanda de espacio por parte del mercado y a la constante b\u00fasqueda de flexibilidad por parte de sus clientes, tanto en t\u00e9rminos de espacios, servicios y tambi\u00e9n contractuales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por eso se reconoce que el mercado nacional ha respondido bien a esa demanda, albergando a las empresas en sus momentos de mayor peak, donde el manejo del stock y el crecimiento del canal online llevaron al sector a niveles de vacancia en torno a cero, algo hist\u00f3rico para la industria, mostrando un sano desempe\u00f1o, pese al oscilante escenario macroecon\u00f3mico por el que atraviesa el pa\u00eds.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Bajo ese contexto, este mercado afronta importantes desaf\u00edos para que este tipo de activo siga manteniendo el buen desempe\u00f1o que ha mostrado en los \u00faltimos a\u00f1os, el cual se refleja en cifras como las registradas el primer semestre de 2023 que muestra una tasa de vacancia del 1,2%, seg\u00fan reconoce GPS Property en su Reporte Global del Mercado de Centro de Bodegaje, correspondiente al primer semestre 2023.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin embargo, la sensibilidad de este mercado es m\u00e1xima y est\u00e1 ligada estrechamente al comportamiento del consumo interno y de las estrategias desplegadas por los diversos actores de este segmento.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De acuerdo con GPS Property, la vacancia de los Centros de Bodegaje Clase I se mantuvo por tres per\u00edodos consecutivos por debajo del 1%. Si bien en este primer semestre se super\u00f3 esa barrera, este indicador a\u00fan se sit\u00faa en los rangos m\u00ednimos, considerando que en los \u00faltimos 8 a\u00f1os la tasa promedio de vacancia ha sido del 5%.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cEl aumento de la vacancia ha presionado los valores de lista a la baja, anotando una ca\u00edda de este indicador en comparaci\u00f3n al per\u00edodo anterior, pasando de 0,195 a 0,176 UF\/m2. Sin embargo, se observa que los precios de cierre se mantienen en relaci\u00f3n con el semestre pasado. La producci\u00f3n, en comparaci\u00f3n al cierre del 2022, presenta una disminuci\u00f3n, incorporando al inventario 63.029 m2 de nuevos espacios, frente a los 167.659 m2 que se sumaron al stock en el segundo semestre de 2022\u201d, afirma el reporte.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esta disminuci\u00f3n en la ocupaci\u00f3n encuentra su explicaci\u00f3n en la liberaci\u00f3n de superficie en centros, debido, principalmente, a la reducci\u00f3n del sobre stock del inventario por parte de algunos ocupantes.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\">EL MUNDO FLEX<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">El mercado log\u00edstico en el Gran Santiago sigue destacando por su resiliencia y diversificaci\u00f3n, seg\u00fan el\u00a0primer\u00a0Informe de Bodegas Flex, desarrollado por Cushman &#038; Wakefield,\u00a0que da a conocer el panorama completo de este submercado que comprende espacios de almacenamiento\u00a0compactos, de oficinas y\/o locales comerciales en un mismo lugar.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Estas bodegas son m\u00f3dulos agrupados en condominios, que constan de una superficie total construida desde los 3.500 m2.\u00a0Un proyecto est\u00e1\u00a0compuesto por m\u00e1s de 10 subdivisiones, y cada una mide entre 150 y 800 m2. Asimismo, destacan por contar con accesos seguros, \u00e1reas de circulaci\u00f3n comunes y se pueden encontrar bajo copropiedad inmobiliaria.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Seg\u00fan el an\u00e1lisis,\u00a0el primer semestre de este a\u00f1o cerr\u00f3 con una\u00a0vacancia\u00a0de 4,5%, que corresponde a 44.664 m2 disponibles para ser arrendados, los que est\u00e1n\u00a0ubicados principalmente en la zona sur y norte de la capital. En tanto, de los proyectos de bodegas flex a la venta, hay 14.973 m2 en oferta en entrega inmediata, especialmente el submercado norte.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Rosario Meneses, l\u00edder en Investigaci\u00f3n de Mercado de Cushman &#038; Wakefield, se\u00f1al\u00f3 que\u00a0\u201chemos observado que las peque\u00f1as y medianas empresas est\u00e1n apostando por este formato flex para la \u00faltima milla, lo que se ve reflejado en el aumento de inversiones por estas bodegas m\u00e1s peque\u00f1as, pero m\u00e1s cercanas y personalizadas de cara al cliente. Su desarrollo, lo ha convertido en un producto muy rentable, ante el aumento de precio de terrenos industriales en sectores con mejor conectividad e imagen corporativa, lo que permite generar un canon de arriendo m\u00e1s alto que las bodegas tradicionales. Son \u00f3ptimas para la omnicanalidad\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Seg\u00fan el estudio de Cushman &#038; Wakefield, a fines de 2024 se espera que entren al mercado un total de\u00a0268.638 m2, que corresponden a 11 centros nuevos y 2 ampliaciones de proyectos existentes, los que compartir\u00e1n de forma casi equitativa la modalidad de arriendo y venta, con 48% y 52% respectivamente.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\">LAS MIRADA DE LOS ACTORES DE LA INDUSTRIA<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Al hacer doble click sobre las cifras y an\u00e1lisis planteados anteriormente, llegamos al verdadero impulsor de cambios: el cliente. Los clientes han dicho y hecho mucho en cuanto al camino que ha tomado el desarrollo de este sector. Son ellos quienes han marcado la pauta en cuanto al ritmo de crecimiento, al desarrollo de servicios y, por tanto, a las caracter\u00edsticas de los nuevos recintos de bodegaje.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00bfQu\u00e9 esperan los clientes? \u00bfC\u00f3mo ha avanzado la industria? y \u00bfQu\u00e9 alternativas nos presenta el mercado? Son algunas de las ideas en las que ahondaron dos importantes actores del mundo del bodegaje, cada uno desde su perspectiva y desde su historia. \u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.revistalogistec.com\/images\/images\/02C-Carlos-Figueroa-1.jpg\" alt=\"02C Carlos Figueroa 1\" style=\"margin: 10px; float: left;\">Carlos Figueroa, gerente general de Central Bodegas, empresa de Bodegaje que ha tenido un importante proceso de crecimiento que lo ha llevado a posicionarse como alternativas en distintas comunas de Santiago -dejando atr\u00e1s su tradicional vinculaci\u00f3n con la zona Sur de la regi\u00f3n- analiz\u00f3 a los clientes, sus dolores y sus b\u00fasquedas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cLuego de varios a\u00f1os, en donde la log\u00edstica ha estado desafiada, los clientes tienen mucho m\u00e1s claros sus dolores y, por lo tanto, lo que necesitan de una bodega. Si bien hoy buscan cosas m\u00e1s espec\u00edficas y relacionadas a sus flujos de operaci\u00f3n en resumen necesitan un lugar en donde puedan desarrollar su trabajo sin inconvenientes y que tenga la flexibilidad de poder adecuarse a los cambios\u201d, afirm\u00f3.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En esta misma l\u00ednea, Federico Barros, gerente comercial de Bodegas San Francisco (BSF) coment\u00f3 que -considerando los cambios del mercado y las operaciones- los clientes necesitan \u201ctener todo lo que requieren para su operaci\u00f3n en un solo lugar\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ante este requerimiento, la propuesta de valor de BSF ha ido en esa l\u00ednea, bas\u00e1ndose, seg\u00fan Barros, en sus pilares de conectividad, ubicaci\u00f3n estrat\u00e9gica, seguridad y flexibilidad; \u201ctodos reunidos en cada uno de nuestros centros log\u00edsticos\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En tanto, para el ejecutivo de Central Bodegas, las necesidades del mercado se resumen en: \u201cUbicaci\u00f3n, hoy +70% del costo de la log\u00edstica se lo lleva el transporte, por lo que hay que \u201cacercarse\u201d al cliente. El segundo punto es la Seguridad, ya que los clientes no solo buscan un lugar donde realizar tranquilos sus trabajos, sino tambi\u00e9n donde sus transportistas, muchos que operan de noche, puedan llegar sin miedo a sufrir alg\u00fan problema, y el tercer aspecto son Requerimientos espec\u00edficos que dependen de su operaci\u00f3n, tales como, altura de la bodega, cantidad de puertas\/andenes, factibilidad de oficinas\/camarines, patio de maniobra, estacionamiento de camiones\/empleados, protocolos y equipamientos para extinci\u00f3n de incendio, entre otros\u201d.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\">EL ESPACIO ADECUADO<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">El desarrollo del canal online ha sido un factor clave en el momento de la industria. La relevancia estrat\u00e9gica que ha tomado el e-Commerce para las empresas es lo que lleva a que el lugar donde se desenvuelve esta operaci\u00f3n (CD) debe contar con las cualidades que le permita cumplir con la promesa al cliente, al menor costo posible.\u00a0\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cEs importante que el CD cumpla con ambos requerimientos, no solo con que sea funcional o a bajo costo. El cumplir con la promesa al cliente o el user experience es fundamental para la sostenibilidad del negocio. La log\u00edstica no debe olvidar al cliente y la experiencia que tiene con la empresa, y esto se construye tambi\u00e9n desde el CD\u201d, destac\u00f3 Figueroa.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.revistalogistec.com\/images\/images\/Federico-Barros.jpg\" alt=\"Federico Barros\" width=\"200\" style=\"margin: 10px; float: right;\">Un punto destacado por Barros son las necesidades de distintos sectores empresariales. En ese sentido, el ejecutivo asegur\u00f3 que BSF se ha acercado a distintos tipos de clientes, quienes \u201chan descubierto las ventajas que entregan los centros log\u00edsticos para optimizar su operaci\u00f3n, y nosotros los invitamos a \u2018pensar en grande\u2019. En nuestros espacios, peque\u00f1as, medianas y grandes empresas almacenan y distribuyen sus productos\u201d.\u00a0\u00a0<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Otro factor para destacar, seg\u00fan el gerente comercial de BSF, es las posibilidades que abre el modelo de Centros Log\u00edsticos Multiempresas en la interacci\u00f3n entre clientes y proveedores dentro de estos condominios de bodegas, lo que \u201cofrece importantes ventajas operativas y tambi\u00e9n un positivo impacto en la sostenibilidad de las ciudades\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">As\u00ed, la relevancia que han adquirido los CD deja atr\u00e1s esa idea de ver la bodega como el patio trasero de las empresas. Hoy no se entiende el desempe\u00f1o de las compa\u00f1\u00edas sin un trabajo de las distintas \u00e1reas y ah\u00ed est\u00e1 Supply Chain y Log\u00edstica.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cAntes nos refer\u00edamos a la bodega y ahora nos referimos al mismo espacio como Centro de Distribuci\u00f3n. F\u00edsicamente las bodegas no han cambiado mucho, sin embargo, al tener mayor visibilidad y presupuesto han ido incorporando nuevos procesos, tecnolog\u00eda y personal m\u00e1s id\u00f3neo\u201d, asever\u00f3 el gerente general de Central Bodegas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En palabras de Federico Barros, en tanto, el centro log\u00edstico de hoy debe ser una soluci\u00f3n para las empresas (clientes), reuniendo \u201ctodo lo que necesitan para operar de manera eficiente y segura. Pero, sobre todo, un buen centro log\u00edstico debe ser un aporte real para el buen funcionamiento de las ciudades\u201d, dejando en evidencia la mirada de futuro del sector.\u00a0\u00a0<\/p>\n<p><a href=\"http:\/\/www.logistecshow.cl\/logistecshow2024\/asistentes_logistecshow_2024.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.revistalogistec.com\/images\/images\/banner_linkedin_articulos.jpg\" alt=\"banner linkedin articulos\"><\/a><\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\">\u00bfY EL FUTURO?<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Proyectar es quiz\u00e1s la tarea m\u00e1s dif\u00edcil para las empresas hoy, considerando lo complejo de los mercados y sus constantes variaciones. Sin embargo, ambos ejecutivos se dieron la tarea de mirar el futuro, mostrando se\u00f1ales de confianza, en cuanto al desarrollo del mercado con sello en el servicio y en la sostenibilidad.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cBSF tiene un rol estrat\u00e9gico en la cadena de abastecimiento de la poblaci\u00f3n y nuestro objetivo es cumplirlo de la mejor manera, incorporando cada vez m\u00e1s iniciativas que nos permitan avanzar hacia una log\u00edstica m\u00e1s verde. Junto con consolidar nuestra posici\u00f3n a nivel sudamericano, BSF se pone a disposici\u00f3n de los requerimientos de la industria log\u00edstica como una empresa comprometida con contribuir en los grandes desaf\u00edos del pa\u00eds\u201d, enfatiz\u00f3 Barros.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En esta l\u00ednea, el gerente comercial de BSF reconoci\u00f3 que como pa\u00eds tenemos un desaf\u00edo enorme. \u201cSe requiere contar con una estructura de abastecimiento potente capaz de superar imponderables de la naturaleza o eventos inesperados como fue la pandemia del covid-19, pero con una variable nueva: hacerlo de forma sustentable, considerando la realidad ambiental de hoy\u201d, agreg\u00f3.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por su parte, Figueroa reconoci\u00f3 el buen momento de la compa\u00f1\u00eda que los ha llevado a \u201cduplicar nuestros metros cuadrados arrendados y nos hemos diversificado en zonas geogr\u00e1ficas y tipolog\u00eda de productos y clientes\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cSeguimos creyendo en el potencial que tiene la industria, por lo que en nuestro plan estrat\u00e9gico sigue estando presente el crecimiento, pero sin perder nuestro valor m\u00e1s preciado que es la Cercan\u00eda. A su vez, proyectamos una empresa m\u00e1s sostenible y amigable con el medio ambiente. Por \u00faltimo, la tecnolog\u00eda es un pilar estrat\u00e9gico sobre el que vamos a seguir invirtiendo\u201d.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\">\u00a1CENTRAL BODEGA DESTACA!<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Actualmente Invinsa est\u00e1 desarrollando dos nuevos centros de bodegaje multi cliente que sumar\u00e1n en total +80.000 m2. Ambos est\u00e1n muy bien ubicados, ya que se encuentran sobre la Ruta 5, en las comunas de Lampa y San Bernardo. El proyecto ya cuenta con los permisos de edificaci\u00f3n y las obras deber\u00edan comenzar pronto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cEstos proyectos consideran bodegas de 12 metros de altura a hombro, andenes, pilares de hormig\u00f3n, factibilidad para instalar paneles solares en los techos, la \u00faltima tecnolog\u00eda en materia de seguridad, entre otras\u201d.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\">\u00a1BODEGAS SAN FRANCISCO DESTACA!<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Queremos dar un impulso a las medianas y peque\u00f1as empresas que quieren \u201cpensar en grande\u201d, por lo que contamos con ofertas especiales para estos clientes. En este segmento nuestro pilar de \u201cflexibilidad\u201d es sumamente relevante, ya que podemos ofrecer contratos que se ajustan al crecimiento de cada cliente, aumentando o disminuyendo los metros cuadrados arrendados. \u00a0Un ejemplo del sello de BSF es el Centro Log\u00edstica Vespucio, que est\u00e1 ubicado en Vespucio 400, junto a la carretera Autopista Vespucio Norte Express.<\/p>\n<\/p><\/div>\n<div itemprop=\"articleBody\">\n<p style=\"text-align: justify;\">Mirar hacia zonas emergentes, embarcarse en un Join Venture o reciclar espacios urbanos, son tres estrategias que los desolladores de bodegas han debido implementar ante la problem\u00e1tica de la escasez y el alto valor de suelo urbano; un fen\u00f3meno que se ha visto agravado en la \u00faltima d\u00e9cada debido las restricciones de construcci\u00f3n impuestas por las autoridades incumbentes en los planes reguladores, al incipiente desarrollo de la industria de bodegaje en dicho periodo debido a la alta demanda de almacenamiento log\u00edstico; factores que a la fecha han derivado en la nula vacancia de mt2 en los \u00faltimos 24 meses.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A finales de julio, las principales consultoras del sector inmobiliario industrial liberaron sus tradicionales reportes semestrales del mercado de bodegaje, instrumentos que nos permiten conocer el estado del arte, rangos tarifarios, puntos de vistas y nuevas tendencias para este sector que, a la fecha, transita en un contexto econ\u00f3mico marcado por la volatilidad e incertidumbre econ\u00f3mica que ha derivado en un ajuste a la baja en los niveles de inventario almacenado e importado y un importante descenso en el consumo privado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En este contexto, cabe destacar los datos publicados por la C\u00e1mara Nacional de Comercio, Servicios y Turismo de Chile (CNC) que indican que en el primer trimestre de 2023 el volumen de importaciones de los productos de retail se desaceler\u00f3 en un 41,3 % en el comparativo anual, tras caer un 40,5 % en el \u00faltimo trimestre del a\u00f1o pasado. En torno al consumo, en tanto, la CNC inform\u00f3 que, en el segundo trimestre de 2023, las ventas minoristas cayeron un 11,9% real, tras descender un 14,1% en el primer trimestre. As\u00ed, el primer semestre del presente a\u00f1o cerr\u00f3 con una baja en las ventas del 13%.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A partir de lo expuesto y entrando en materia, las cifras del mercado inmobiliario industrial -referidas al desempe\u00f1o del sector durante el primer semestre de 2023- ciertamente se ven afectadas por los factores descritos previamente, sobre todo en lo atingente a los niveles de vacancia y producci\u00f3n de nuevos mt2 de bodegas. En esta l\u00ednea, al cierre del primer semestre del a\u00f1o en curso, los reportes de bodegaje industrial elaborados por Colliers International, GPS Property Solutions y Cushman &#038; Wakefield exponen un alza muy moderada en el \u00edndice de vacancia de bodegas y abordan otras tendencias que pasamos a detallar.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\">DE LA VACANCIA Y TARIFAS<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto a la dimensi\u00f3n de Vacancia, el reporte de Cushman&#038;Wakefield concluye que \u201cel primer semestre del a\u00f1o 2023 cierra con una vacancia de 1,02%, marcando un incremento del 500% respecto al semestre anterior (0,17%). Seg\u00fan la consultora, esta alza se debe a t\u00e9rminos de contratos de superficies de almacenamiento, en su mayor\u00eda inferiores a 2.000 m\u00b2., 72% de las cuales pertenecen a centros clase B. \u201cEsta inestabilidad se estaba observando desde fines del a\u00f1o 2022, en los cuales distintos ocupantes decidieron no renovar sus contratos debido a los altos precios de arriendo y a la disminuci\u00f3n de sus stocks de productos. Esto no fue perceptible en primera instancia, debido a la alta demanda existente. Esto ha cambiado paulatinamente, observ\u00e1ndose una dilataci\u00f3n en los tiempos de espera de nuevos ocupantes y por consiguiente una ca\u00edda en el precio de arriendo pedido\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por otra parte, GPS Property Solutions (1,2%) en su reporte de bodegas del 1S2023, manifiesta que \u201cpese a que este mercado representa m\u00e1s 5 MM de m\u00b2, en la actualidad la superficie disponible es m\u00ednima producto de una demanda que se ha mantenido sostenida en los \u00faltimos a\u00f1os, registrando una vacancia del 1,2%\u201d. Al mismo tiempo, la consultora estima que \u201cel aumento de la vacancia ha presionado los valores de lista a la baja, anotando una ca\u00edda de este indicador en comparaci\u00f3n al per\u00edodo anterior, pasando de 0,195 a 0,176 UF\/m\u00b2. Sin embargo, se observa que los precios de cierre se mantienen en relaci\u00f3n con el semestre pasado\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.revistalogistec.com\/images\/images\/Reinaldo-Gleisner_VICEPRESIDENTE-DE-COLLIERS--1.jpg\" alt=\"Reinaldo Gleisner VICEPRESIDENTE DE COLLIERS 1\" width=\"200\" style=\"margin: 10px; float: left;\">Finalmente, en torno a c\u00f3mo se comportar\u00e1 la tendencia de vacancia para el resto del a\u00f1o y 2024, Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers International indic\u00f3 que \u201cel mercado seguir\u00e1 con muy bajo nivel de vacancias, considerando que el ingreso de nuevas ofertas est\u00e1 bastante limitado. Por su lado, los altos costos de arriendo de espacio de bodegas, obliga a los usuarios a optimizar su espacio, y proceder en muchos casos a subarriendos por parte del espacio\u201d, agregando que \u201cdado que el transporte internacional est\u00e1 operando a niveles cercanos a la normalidad, la planificaci\u00f3n de los stocks es m\u00e1s viable y con ello, los espacios de bodegaje requeridos\u201d. En tanto, a nivel tarifario, el reporte de Colliers indica que \u201clos precios observados durante este primer semestre nuevamente registran una leve disminuci\u00f3n en comparaci\u00f3n con el semestre anterior (2S 2022), pero manteni\u00e9ndose todav\u00eda en niveles superiores a los observados durante el a\u00f1o 2021, alcanzando un valor de 0,168 UF\/m\u00b2\u201d.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\">LA ESCASEZ DE SUELO Y LA PRODUCCI\u00d3N FUTURA<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si consideramos la relaci\u00f3n entre la nula vacancia y la dimensi\u00f3n de producci\u00f3n futura de nuevos m\u00b2 de bodegas para el mercado nacional, tenemos que el desempe\u00f1o de estos indicadores en los \u00faltimos 10 a\u00f1os no s\u00f3lo se ha relacionado con factores como la sostenida demanda de almacenamiento log\u00edstico, sino tambi\u00e9n con otro fen\u00f3meno que preocupa y ocupa a los actores del \u00e1mbito inmobiliario industrial: la escasez de suelo en la RM.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En este contexto, las consultoras del \u00e1mbito inmobiliario industrial han alertado constantemente respecto de este fen\u00f3meno, proponiendo que entre las principales barreras que se observan para el desarrollo de nuevos proyectos se encuentran tanto el alto valor como la escasez de suelo en sectores industriales consolidados, lo que a su vez ha derivado en la generaci\u00f3n de nuevos polos industriales en \u201czonas en ascenso\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00bfA qu\u00e9 se debe esta escasez de suelo industrial para desarrollos log\u00edsticos en la RM? Seg\u00fan lo expuesto por Reinaldo Gleisner, \u201cla disponibilidad de suelo en la RM, como en todo el pa\u00eds, est\u00e1 sujeta a los planes reguladores comunales, intercomunales o regionales. La normativa de uso de suelo condiciones de construcci\u00f3n, se complejiza por otras normas que se deben respetar, que son las normas ambientales y de transporte.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Consecuentemente, la responsabilidad principal radica en las normativas dictadas por la autoridad\u201d.\u00a0Ahondando en el an\u00e1lisis, Gleisner apoya su tesis, tomando como referencia lo expuesto por el destacado urbanista Marcial Echenique, qui\u00e9n asever\u00f3 recientemente que \u201cen Chile se gener\u00f3 una escasez artificial de terrenos; debido a que a inicios de los a\u00f1os 90 se restringi\u00f3 el desarrollo urbano y se puso un l\u00edmite alrededor de las ciudades\u201d. Seg\u00fan Gleisner, \u201clos terrenos industriales son parte de los terrenos urbanos y, por tanto, est\u00e1 limitado en su extensi\u00f3n al l\u00edmite urbano. Esta condici\u00f3n lleva concentrar los desarrollos log\u00edsticos, generando naturalmente, alzas de precios del suelo sucesivos, en este contexto de \u201cescasez artificial\u201d mencionado\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Consecuentemente, el vicepresidente de Colliers International indic\u00f3 \u201ces l\u00f3gico que se deba cuidar el medio ambiente y, en especial, en el caso del transporte y bodegaje, se debe cuidar la calidad de vida de las personas. Sin embargo, esto no puede ser impedimento para incorporar nuevas \u00e1reas al desarrollo de la ciudad y en particular la industria del almacenamiento que es parte insustituible del desarrollo del pa\u00eds\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.revistalogistec.com\/images\/images\/Mathieu-Meot-Broker-Industrial-en-Cushman--Wakefield-Chile.jpg\" alt=\"Mathieu Meot Broker Industrial en Cushman Wakefield Chile\" width=\"200\" style=\"margin: 10px; float: right;\">Siempre en torno al fen\u00f3meno de la escasez de suelo, Mathieu M\u00e9ot, Broker Industrial en Cushman &#038; Wakefield Chile coincide con lo expuesto por Gleisner, respecto a las limitantes derivadas de los planes reguladores metropolitanos y comunales que han definido las \u00e1reas industriales, agregando a este factor, el hecho de que \u201cen los \u00faltimos ocho a\u00f1os se ha incrementado en m\u00e1s del 40% el stock total de bodegas en la RM y por otro lado, tenemos que las \u00e1reas residenciales se est\u00e1n expandiendo, restando terreno a la industria que se est\u00e1 arrinconando cada vez m\u00e1s hacia la periferia de la ciudad\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En esta l\u00ednea, un cuarto factor que explicar\u00eda la escasez de suelo seg\u00fan M\u00e9ot, es el hecho de que, en la Regi\u00f3n Metropolitana, la industria log\u00edstica y la manufactura comparten (y compiten por) el espacio industrial. En el caso de la manufactura, espec\u00edficamente, se trata de terrenos que fueron adquiridos hace m\u00e1s de 50 a\u00f1os, amplios pa\u00f1os que en muchos casos est\u00e1n en desuso y hoy son altamente codiciados por la industria del almacenaje log\u00edstico ya que se encuentran en zonas estrat\u00e9gicas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si a lo anterior se suma el alza de las contribuciones de los terrenos, el incremento de los costos de construcci\u00f3n (30% en 2022) y de las tasas de financiamiento, tenemos que la industria inmobiliaria industrial enfrenta un escenario complejo que, en la pr\u00e1ctica, hace pr\u00e1cticamente inviable un desarrollo de nuevos proyectos bodegaje en ubicaciones tradicionales en torno a los ejes estructurantes. \u00bfQu\u00e9 hacer entonces?<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\">ESTRATEGIAS FRENTE A LA ESCASEZ DE SUELO<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Consultados respecto a las estrategias que los desarrolladores de bodegas han debido poner en marcha para hacer frente al fen\u00f3meno de la escasez y el alto valor del suelo, los expertos de Colliers International y Cushmann &#038; Wakefield coinciden en tres iniciativas espec\u00edficas: Desarrollo0llar proyectos en las denominadas Zonas en Acenso; desarrollar Join Venture con propietarios de terrenos y embarcarse en proyectos de reciclaje Industrial.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En lo relacionado a la primera estrategia, y tal como ha ocurrido en otros pa\u00edses, tenemos que en los \u00faltimos a\u00f1os los nuevos ingresos de mt2 de bodegas en la RM se han circunscrito principalmente en los denominados polos incipientes o \u201cen acenso\u201d, en ejes estructurantes m\u00e1s alejados. Esta estrategia, que seguir\u00e1 en curso, no ha implicado la p\u00e9rdida de accesibilidad y conectividad, seg\u00fan los expertos, ya que han ido de la mano de mejoras viales para garantizar su vinculaci\u00f3n eficiente con los principales terminales portuarios de la regi\u00f3n de Valpara\u00edso y con el Aeropuerto AMB. Ahora bien, cabe destacar que estos terrenos requieren m\u00e1s tr\u00e1mites en t\u00e9rminos de permisos, lo que en general implica dos o tres a\u00f1os de inversi\u00f3n que -sin duda- impactan en la rentabilidad del proyecto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Respecto de esta estrategia, M\u00e9ot indic\u00f3 que \u201chay muchos desarrolladores de bodegas que ya tienen comprados sitios en sectores pocos desarrollados como rinconada de Maip\u00fa, el norte de Lampa, San Bernardo, entre otros. Se trata de terrenos m\u00e1s econ\u00f3micos que tienen la limitante de ser terrenos agr\u00edcolas o estar definidos como zonas urbanas condicionadas (ZUC), por lo cual su tramitolog\u00eda para la construcci\u00f3n del proyecto es m\u00e1s compleja\u201d. De acuerdo a lo expuesto por M\u00e9ot, para obtener los permisos de edificaci\u00f3n de proyectos inmobiliarios industriales en estas zonas, se deben presentar, al menos, un anteproyecto, informes de mitigaci\u00f3n vial (IMIV) y eventualmente una Declaraci\u00f3n de Impacto ambiental (DIA) para demostrar que no se est\u00e1 desperdiciando un buen suelo agr\u00edcola, \u201cpor lo tanto, la tramitolog\u00eda para un sitio de estas caracter\u00edsticas puede tomar de 12 a 18 meses incluso, mientras que para construir en un terreno urbano el plazo es de 6 a 8 meses. No obstante, si estos proyectos se trabajan con tiempo suelen ser muy rentables\u201d, indic\u00f3.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">A este respecto, Reinaldo Gleisner agreg\u00f3 que \u201cdada la complejidad normativa, los suelos disponibles se compran condicionado a las aprobaciones cruciales previamente, en muchos casos, sujeto Permisos de Edificaci\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Indudablemente, esto ralentiza y hace mucho menos fluido el mercado del suelo. Debe considerarse, adem\u00e1s, la tardanza enorme en la aprobaci\u00f3n de los permisos y autorizaciones. As\u00ed, la falta de fluidez del mercado incide en el alza de precios del del bodegaje y sus c\u00e1nones de arriendo\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ahora bien, en torno a la segunda estrategia, denominada Join Venture, tenemos que esta implica la asociaci\u00f3n entre el due\u00f1o de un pa\u00f1o industrial y una empresa desarrolladora de proyectos inmobiliarios. De acuerdo con lo descrito por M\u00e9ot, existen varias f\u00f3rmulas para llevar a cabo un Join Venture. \u201cLa empresa desarrolladora puede proponer comprar su parte al due\u00f1o del terreno en un plazo acotado o se pueden otorgar acciones o participaci\u00f3n en el proyecto; o pagar al due\u00f1o en unidades (bodegas). Un ejemplo emblem\u00e1tico de este tipo de estrategia en el mercado nacional es ENEA, que es uno de los principales due\u00f1os de terrenos en la zona poniente. Ellos tienen terrenos muy cotizados, que en muchos casos es capital inmovilizado. Entonces para capitalizar el terreno, cuando ellos participan en proyectos de este tipo, al final son due\u00f1os de una bodega que pueden rentabilizar. Son due\u00f1os de un producto mucho m\u00e1s l\u00edquido, con una plusval\u00eda mas alta y participan en un mercado m\u00e1s din\u00e1mico\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En torno al Join Venture, Gleisner explic\u00f3 que \u201cse trata de una estrategia importante, habida consideraci\u00f3n de la permanente alza de precio del suelo. Ning\u00fan due\u00f1o de suelo apto quiere renunciar a la plusval\u00eda de su terreno en el tiempo, plusval\u00eda que hist\u00f3ricamente ha sido mucho mayor que el rendimiento promedio de inversiones financieras\u201d, explic\u00f3. Raz\u00f3n por la cual este tipo de \u201caventuras\u201d resulta tan interesante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Finalmente, en lo referido a la tercera estrategia de Reciclaje Industrial, M\u00e9ot indic\u00f3 que los principales exponentes de estas iniciativas son Megacentro y Central Bodegas. En torno a la complejidad de esta estrategia indica que \u201clo primero a considerar es que las especificaciones t\u00e9cnicas del inmueble que se compra sean reciclables, es decir, que sea una estructura s\u00f3lida, con una buena altura y buen radier para reutilizar dichas partes del edificio. Adem\u00e1s, la tramitolog\u00eda de este tipo de proyectos es menos engorrosa ya que estos edificios tienen recepci\u00f3n final; entonces lo que se debe presentar a la autoridad es una modificaci\u00f3n de obra menor o mayor; y si lo que se desea es ampliar la superficie de construcci\u00f3n debo solicitar un permiso de edificaci\u00f3n nuevo, tr\u00e1mite que en general es menos complejo ya que estamos hablando de una zona urbana\u201d. <\/p>\n<p>De acuerdo con lo expuesto por el vocero de Colliers International, en torno al reciclaje industrial tambi\u00e9n debe considerarse el impacto social de este tipo de proyectos, tanto en lo referido a la generaci\u00f3n de empleo como en el paisajismo urbano. \u201cYa no tienes una vieja f\u00e1brica o un edificio abandonado en tu barrio, tienes algo nuevo, refaccionado que da vida al entorno con un sello ecol\u00f3gico\u201d.<\/p>\n<\/p><\/div>\n<div itemprop=\"articleBody\">\n<p class=\"p1\" style=\"text-align: justify;\">Densificar es una palabra que poco a poco, dado el escenario actual, toma fuerza en la industria log\u00edstica. Aprovechar espacios, redise\u00f1ar los m2 y aumentar la capacidad de los recintos son algunas de las ideas que se vienen a la mente cuando hablamos de densificar y que llevado a la industria log\u00edstica se entremezcla con el almacenamiento, la tecnolog\u00eda, el layout de los centros de distribuci\u00f3n y, por tanto, con la rentabilidad y productividad de un sector tremendamente desafiado. \u00a0<\/p>\n<p class=\"p1\" style=\"text-align: justify;\">Mindugar, desde sus inicios, ha puesto foco en la densificaci\u00f3n como una de las formas de enfrentar los desaf\u00edos que hoy tiene la log\u00edstica nacional. Como integradores y desarrolladores de tecnolog\u00edas y soluciones de almacenaje, la empresa ha sido testigo privilegiado de c\u00f3mo ha evolucionado la industria, abri\u00e9ndose un camino sin retorno en la optimizaci\u00f3n y eficiencia operacional de la mano de la innovaci\u00f3n y desarrollo tecnol\u00f3gico.\u00a0<\/p>\n<p class=\"p1\" style=\"text-align: justify;\">Se debe tener claro, para entender su importancia, que, ante el escenario actual, los Centros de Distribuci\u00f3n tienen el rol de acelerar el rendimiento y conseguir la orden perfecta, transform\u00e1ndose en el coraz\u00f3n de una log\u00edstica que marque diferencias.\u00a0<\/p>\n<p class=\"p1\" style=\"text-align: justify;\">Entonces, \u00bfpor qu\u00e9 densificar los espacios? La explosi\u00f3n del comercio electr\u00f3nico ha impulsado, entre otras cosas, la proliferaci\u00f3n de los fulfillment center, acercando la operaci\u00f3n log\u00edstica a los polos urbanos y a los compradores, generando un alza en los costos de los m2, lo que ha obligado a la industria a repensar el dise\u00f1o de los centros y mirar hacia la utilizaci\u00f3n correcta de los m3.\u00a0<\/p>\n<p class=\"p1\" style=\"text-align: justify;\">Es aqu\u00ed donde entra en juego repensar el dise\u00f1o de un CD, apuntando a la maximizaci\u00f3n de los espacios, utilizaci\u00f3n de la altura de las bodegas, la reducci\u00f3n de pasillos, la elecci\u00f3n de gr\u00faas adecuadas para la operaci\u00f3n, la orientaci\u00f3n del pallet, el tipo de equipamiento, etc.\u00a0<\/p>\n<h3 class=\"p1\" style=\"text-align: justify;\">SOLUCIONES PARA DENSIFICAR LOS ESPACIOS<\/h3>\n<p class=\"p1\" style=\"text-align: justify;\">Y en este repensar, las tecnolog\u00edas y soluciones de almacenaje son fundamentales para la creaci\u00f3n de espacios log\u00edsticos adecuados que respondan a los retos de una operaci\u00f3n en constante demanda de exactitud, eficiencia, optimizaci\u00f3n y un alto nivel de servicio.\u00a0<\/p>\n<p class=\"p1\" style=\"text-align: justify;\">Ante este panorama, Mindugar presenta distintas soluciones que apuntan a la densificaci\u00f3n de los espacios y a la mejora de la rentabilidad del CD y la productividad de la operaci\u00f3n.\u00a0<\/p>\n<p><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.revistalogistec.com\/images\/images\/230622-tabla-densificacioin.pages.jpg\" alt=\"230622 tabla densificacioin.pages\"><\/p>\n<p class=\"p1\" style=\"text-align: justify;\"><span class=\"s1\">Rack Selectivo.<\/span> Es la forma m\u00e1s b\u00e1sica de densificar y genera una alta productividad, sin embargo, es de baja densidad con gran cantidad de pasillos.<\/p>\n<p class=\"p1\" style=\"text-align: justify;\"><span class=\"s1\">Rack selectivo de doble profundidad<\/span>: Esta soluci\u00f3n genera un 50% de reducci\u00f3n de pasillos, bajo costo, requiere gr\u00faas con ciertas especificaciones y opera bajo sistema LIFO. Sin embargo, reduce la productividad al ser m\u00e1s lento el rescate de los pallets, obliga adem\u00e1s a inventarios m\u00e1s complejos y el picking en primer nivel se dificulta.\u00a0<\/p>\n<p class=\"p1\" style=\"text-align: justify;\"><span class=\"s2\"><\/span><span class=\"s1\">DriveIn\u00ae:<\/span> En esta soluci\u00f3n, la gr\u00faa se maneja dentro del rack, generando una reducci\u00f3n de los pasillos que alcanza hasta un 80%, por lo que requiere de una gr\u00faa angosta y operadores experimentados. Opera bajo sistema LIFO, funciona bien en operaciones con pocos sku\u2019s y de alta rotaci\u00f3n y stock y requiere de pallet de alta calidad. \u00a0<\/p>\n<p class=\"p1\" style=\"text-align: justify;\"><span class=\"s2\"><\/span><span class=\"s1\">PushBack\u00ae: <\/span>Esta soluci\u00f3n ofrece m\u00e1s selectividad que un<span class=\"s2\"> <\/span>DriveIn\u00ae. La reducci\u00f3n de pasillo es cercana a un 75% en comparaci\u00f3n a Rack Selectivo y requiere de operadores capacitados y opera en un modelo LIFO.<\/p>\n<p class=\"p1\" style=\"text-align: justify;\"><span class=\"s1\">Flow Rack:<\/span> El ingreso es por detr\u00e1s del rack. Es una soluci\u00f3n que da mayor selectividad. Permite reducir los pasillos entre un 50 al 90 %. Opera bajo el sistema FIFO y requiere de pallets de alta calidad.\u00a0<\/p>\n<p class=\"p1\" style=\"text-align: justify;\"><span class=\"s1\">Carro satelital semiautomatizado<\/span>. Aqu\u00ed aumentamos en tecnolog\u00eda, logrando niveles de throughput importantes, menor da\u00f1o a los productos y a los racks adem\u00e1s puede usar sistema FIFO o LIFO y tiene una profundidad ilimitada.\u00a0<\/p>\n<p class=\"p1\" style=\"text-align: justify;\"><span class=\"s1\">AS\/RS:<\/span> Es sin duda una soluci\u00f3n por excelencia para una m\u00e1xima densificaci\u00f3n. Aqu\u00ed no se requieren gr\u00faas, lo que nos da mayor densificaci\u00f3n (no se necesitan pasillos) y rendimiento. Adem\u00e1s, tiene un OPEX bajo, mayor CAPEX y funciona bien cuando se construye un CD desde cero (menor flexibilidad). Funciona para cualquier tipo de SKU.\u00a0<\/p>\n<p class=\"p1\" style=\"text-align: justify;\">Existe un trade-off entre densificaci\u00f3n y selectividad y, por lo tanto, ante la eventual implementaci\u00f3n de alguna de estas soluciones es fundamental analizar y poner en juego factores como las ventajas que aportan, el nivel de inversi\u00f3n que requieren y la productividad que generan. Para comprender esta ecuaci\u00f3n correctamente, Mindugar ha dise\u00f1ado una tabla para ayudar a la industria a tomar la decisi\u00f3n correcta, donde la elecci\u00f3n del proveedor es tambi\u00e9n clave para el \u00e9xito. \u00a0Aqu\u00ed s\u00ed importa con quien dise\u00f1ar e implementar tu proyecto.\u00a0<\/p>\n<\/p><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Escucha el Art\u00edculo Aqu\u00ed: Download audio Lo que era para Falabella su m\u00e1xima apuesta por el canal online hoy est\u00e1 en reformulaci\u00f3n. A pesar de que la unificaci\u00f3n de sus sitios online ha sido uno de los proyectos m\u00e1s grandes de la compa\u00f1\u00eda, algo sucedi\u00f3 que no dio los resultados esperados. 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